【案例】
江苏省扬州市某装饰城是由扬州市淮都置业有限公司开发的一个房地产项目。该项目2005年11月立项，2006年12月竣工备案。建筑面积12万平方米左右，可售面积11.25万平方米，已售11.11万平方米，销售比例达98.7%，符合土地增值税可清算条件。据该公司报送的清算申报资料，项目土地增值税税负率为3.76%。
【案头分析】
一、是指对申报资料中的关键要素，通过专业、合理地分析，快速、准确地判断出申报疑点，为下一步核查工作指明方向。
1.税负率分析
据测算，扬州市同类型房地产项目的土地增值税税负率一般在10%-12%之间，而该装饰城项目土地增值税税负率仅为3.76%，明显偏低。
2.扣除项目分析
扬州市地税局清算人员重点分析了4项扣除成本单位造价指标，从单位造价来看，该项目基础设施费和公共配套设施费低于参考值，而建筑安装费超过参考值。为此，清算人员又进一步对建筑安装费的构成进行了分析。通过比较发现，建筑安装费中装饰单位造价成本高达328.23元/平方米，占建筑安装费的26.64%.
3.销售价格分析
根据公司的销售明细表，分年、分类、分楼层计算出销售均价作为基价，比较各户实际售价偏离基价比例，最终发现售价低于基价10%以上的较多，占总户数的10%以上，而且部分售价偏低基价的比率还达到了20%以上。
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