10多年前的都还要公示？业主打官司要求势必要讲清楚！
江西律师为您普法：
来自业主灵魂三问：
1. 小区电梯广告费去哪儿了？
2. 小区维修基金使用情况？
小区公共部分使用和收益明细？
近日，丰泽法院
审理了一起
业主知情权纠纷案件
对物业公司有什么影响？
案情简介
2014年，某物业公司与某地产公司签订协议，由物业公司为市区泉秀路某小区提供物业服务。自物业公司管理小区开始，就对小区的共有部位进行经营并取得收益。
2019年，物业公司与小区业主委员会签订合同，约定物业公司每年向业委会支付广告收入8万元，公共车位收入每月8000元，两项费用共计每年17.6万元。
作为小区业主的谢某、郑某、吴某、洪某等认为，依据上述费用推算，物业公司自2004年至2019年间，广告收入和公共车位收入就高达264万元，但物业公司从未将经营收益情况向业主公示，也没有将公共收益返还给业主。
此外，物业公司以向业主筹款的方式，对小区电梯进行维修，但维修效果不好，物业公司请了哪家公司以及维修公司的资质情况，业主们一概不知。谢某等人多次要求物业公司公布相关资料情况，均被拒绝。
2021年，谢某等人作为原告，将物业公司告上法庭，请求法院判令，物业公司向业主公布2004年至2019年间经营公共部分的收益情况、专项维修资金使用情况、电梯维保记录以及物业财务收支情况等。
庭审期间，物业公司称，因2004年至2019年时间跨度较长，部分资料已经不全，对于没有缺失的资料同意提供，但应由业主提供线索协助寻找资料。小区的物业服务实行包干制度，收完物业费后，小区电梯的日常维保由物业公司负责，与业主无关，物业公司没有提供合同的义务，其他的费用情况物业公司则无义务提供。
法院判决
日前，法院经过审理认为，本案是业主请求物业公司公开小区管理的相关资料引发纠纷，为业主知情权纠纷。物业公司根据业主委托管理时，应接受业主监督。根据相关规定，业主的知情权范围包括，小区建筑物及其附属设施的维修资金筹集、使用情况，物业服务合同、共有部分的使用收益情况，停车位、车库处分情况等。
综上，法院判令，物业公司应向谢某等人，出示2004年至2019年小区共有部分、共用设施收益情况及其配套合同、收费凭证，以及电梯维保记录及合同等。
法**官说法**
本案是业主知情权纠纷，业主知情权依法应受到保护，但业主亦应在法律规定的范围内合理合法行使其相应权利。
关于业主知情权的表现形式，应当以查阅权为宜，为有效行使查阅权，业主享有利用摄像、录影或者其他技术手段进行复制的权利，在查阅过程中，相关义务主体负有协助义务，但因使用复制手段而产生的复制费用应由复制方自行承担。
关于业主知情权的范围，根据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条的规定，业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持：
(一)建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；
(二)管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；
(三)物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；
(四)建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；
(五)其他应当向业主公开的情况和资料。
需要特别指出的是，前述规定的第五项载明业主知情权的内容包括“其他应当向业主公开的情况和资料”，该条规定的设置意义在于保证规范的周延性，避免存在漏洞。
在现实生活中，由于共有部分及管理事项具有不同的形态，业主知情权的义务主体亦不尽相同，如不对业主知情权的范围加以限制，将因披露范围过大而导致披露主体成本过高，负担过重。
业主虽依法对上述规定内容享有知情权与监督权，但业主对与其合法权益无关的信息没有必要面面俱到的了解，义务主体亦无需事无巨细的披露与业主合法权益无关的信息。
故在本案中，法院对原告的各项诉请内容参照法律、法规及相关规定逐项进行明确。
近年来业主要求物业服务企业返还公共收益及要求物业公司公示财务收入的案件也越来越多，主管部门也对利用共有部分从事经营活动以及对使用经营所得加大了监查力度，不少物业服务企业因此受到相应的处罚。
一旦在返还公共收益及公示财务收入问题上产生纠纷，物业服务企业将承担“合理成本支出”的举证责任，如若无法举证将承担举证不能的后果，即需要将利用共有部分经营所得收入返还给业主，面临举证失败罚款赔偿的风险。那么，物业服务企业应如何合法合规地利用共有部分从事经营活动，并合法合规地使用公共收益，从而规避上述风险呢？成了物业企业经营一大难点。
在实际经营活动中，部分物业服务人员对关于公共收益的法律法规理解不够全面，他们认为：只要前期物业服务合同约定公共收益全部用于补贴物业服务企业，那么物业服务企业使用公共收益就是有依据的。财务收入只要自己使用就好了不需要公示出来。于是，实践中经常出现以下情况：有些项目对于公共收益的支出不加以限制，以各种理由使用公共收益；有些项目还会以项目亏损为由，将公共收益用于弥补项目亏损；从来没进行公示或者只选择性公示。
这都是给企业带来无形的风险！各物业服务企业应该从哪几个方面性考量及整改？
01
在具体的物业管理项目中，就公共收益问题与业委会工作对接、沟通协调中做到合规管理
02
公司日常经营管理的制度和流程上做到公共收益的合规管理
03
物业公司财务管理部门应当注意的事项
04
就上述三项物业公司公共收益合规管理的要求，进行量化打分考核、制订整改方案、整改方案落实验收。
来源：法眼云教育
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