购房合同不成立但是房产已经过户的处理方式是可以予以变更登记。公告期满，如果没有人对房产申请登记提出异议，房管机关就会进行注册登记并发给房屋权证，对共有房屋除发给共同推举的执证人一份房屋权证外，对其他共有人会同时颁发房产共有权保持证。
一、购房合同不成立但是房产已经过户如何处理？
没有法律效力。合同一旦被确认为无效，合同自始不成立，过户登记行为也是无效的，依据我国物权法规定，买受人不能取得房屋所有权，但是有权要求出卖人返还房屋价款，还要承担违约责任。
一般房屋产权变更登记流程：
1.提出申请。申请人持规定提交资料到房屋所在地房管局提出申请。满足登记条件申请人，房管部门进行现场调查，经初审合格后报市房屋产权登记。
2.审核制证。房屋产权登记进行复审、核准后，签发房屋权属证书。
3.交费领证。申请人或经办人持本人身份证到房屋所在地房管局交纳相关费用后，领取房屋权属证书。
《中华人民共和国民法典》第一百五十五条 无效的或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力。
《中华人民共和国民法典》第一百五十七条 民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失;各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。
二、申请办理房屋产权更登记手续应提交的材料
(1)《土地变更登记申请书》
(2)原土地证
(3)个人应提供身份证明或护照，机关、企事业单位应提供营业执照、法定代表人证明及身份证明，委托他人办理，还应提供委托书、委托人身份证明等。
(4)企业单位变更名称、地址，需出具工商主管部门批准文件;机关、事业单位名称变更，需提供上级主管部门有关批准文件，个人变更姓名需户口所在地公安部门出具证明。
(5)属变更土地用途、变更土地权属性质，需出具市、县以上人民政府或土地管理局批准文件。
(6)土地使用权转让，应提交经土地管理部门确认土地资产评估报告和土地转让合同。
(7)因企业改制处置土地，以土地联营合作，以土地作价入股，需提交主管部门批准文件和土地使用权处置文件或联营合同等有关材料。
(8)继承和赠与土地，须提交经公证机关公证证明材料。
(9)税务机关出具完税证明。
需要注意的是，因此在买卖房屋时，对于房屋买卖合同需要先确定它的效力，确定之后再去办理房屋过户手续等工作，房产管理登记机关依据房屋权属调查的结果，对房屋的权属、面积，用途等进行全面审核，并将审核的结果予以公告。
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