不动产属于国家、社会和民众至关重大的物质财富。大到天下山川河岳，小至民间住宅巷陌，无处不是，维系在我们的生存和发展。2007年3月16日颂布的《中华人民共和国物权法》规定，国家、集体、私人和其他权利人都可以成为物权的主体。可以对动产和不动产享有物权。而不动产又具有变更周期长、地理位置相对固定等特性，在一定期间内不会发生显著变化。极可能出现多个物权主体在同一期间对同一不动产享有物权的状况，容易引起纠纷，妨碍不动产效用的发挥。如果不动产归属明确，而且为世人共知，而且受法律明令保护。侵犯妨碍他人物权依法承担侵权责任。不动产就会各归其主、充分发挥效用。因此，不动产登记将成为不动产物权人公示的方法，公示物权人对不动产享有排他的直接支配和利用权利。减少甚至完全消灭因不动产归属和利用产生的纠纷。让不动产成为人们生产、生活的重要安定因素。但现行不动产登记制度有待进一步完善、改进。我国将实行统一的不动产登记制度，因不动产登记产生的纠纷势必会增加，新的案件类型也会出现，需要我们探索。
一、不动产登记的概念和法律性质
物权法定和物权公示是我国物权法的两项基本原则。《物权法》第六条规定：“不动产物权的设立、变更、情况和消灭，必须依照法律规定进行登记;动产物权的设立、变更、情况和消灭，必须交付。”不动产通过登记的方法进行公示，动产通过交付的方式进行公示。不动产登记是指国家专门机关根据申请人的申请将不动产事项记载于不动产登记簿的行为。不动产登记簿应公之于众并可供公众查阅，从而达到申请人公示不动产物权的法律效力。
不动产登记是国家专门机关依照法定程序将物权人的物权记载于登记薄并公之于众的过程，既有行政机关的行政行为，又存在物权人对实体权利的处分。具有公法和私法的双重性质。
1、不动产登记的公法性质
首先不动产登记的行为主体是行政机关。《中华人民共和国房地产管理法》第60条规定：“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。”和61条的规定：“以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申报核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上人民政府房地产管理部分核实并颁发房屋所有权证书。房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房地产管理部门申请房产变更登记，并凭变更登记申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权登记。”第六十一条规定：“房地产抵押时，应当向县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记。”第七条规定：“国务院建设行政主管部门、土地管理部门依照国务院规定的职权划分，各司其职、密切配合。县级以上人民政府房产管理、土地管理部门的机构设置由省、自治区、直辖市人民政府规定。”《中华人民共和国土地管理法》第11条规定，对不动产的登记一般由当地政府的国土资源管理局负责;依《中华人民共和国草原法》第11条和《中华人民共和国森林法》第3条规定，履行此项不动产登记的机关政府林业局。由此看出，国家行政机关是不动产登记的主体，国家公权力介入了不动产登记，赋予不动产登记强大的公示效力。
其次，不动产登记是国家行政机关为不动产确权的行政行为。物权法规定了不动产登记的设权效力，物权法第9条第1款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第14条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”第139条规定：“设立建设用地使用权的，应当向登记机构申请建设用地使用权登记，建设用地使用权自登记时成立。登记机构应当向建设用地使用权人发放建设用地使用权证书。”第145条规定：“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠予的应当向登记机构申请变更登记。”第155条规定：“已经登记的宅基地使用权转让或消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。”此外，其他法律、法规对不动产登记也有明确规定。具体某项不动产的登记，需要行政机关依照法定程序进行审查、核实后才能作出。当事人提出不动产登记申请后，登记机关可能作出是否予以登记的决定。权利人提出的不动产登记申请不等于获得不动产登记。因此不动产登记含有国家行政机关对不动产物权的行政确认成份。
再次，不动产登记有行政管理的性质。不动产登记发生法律效力后，登记机关对侵犯、破坏已登记物权的行为有管理职责。物权法第131条规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押物，但受让人代为清偿债务，消灭抵押权的除外。”登记机关可以依抵押登记，禁止或限制抵押物产权的转移。不动产登记成立后有国家强制力的维护，具有一定的强制性。
另外，行政诉讼是不动产登记异议的救济途径之一，物权法第19条规定：“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载事项错误的，可以申请更正登记，但如果在不动产登记薄权利人不同意更正的情况下，利害关系人可以向登记机关申请异议登记，登记机关予以异议登记的，申请人当在登记之日起15日内向人民法院提行政诉讼，请求人民法院撤销行政机关颂让的具体行政行为。”不动产登记是国家专门机关通过严格法定程序运行的结果，既有国家信誉的支持，又有法律制度作保障。具有公法的性质。
2、不动产登记的私法特征体现。
不动产登记行为，是不动产物权人所实施的申请登记私法行为和登记机关实施的登记许可行为的结合②。因此，根据物权行为理论，物权私法规定的权利的变动，确因当事人对物权变动的合意。不动产登记应体现当事人对物权的合意。不动产登记有着证明不动产物权的基本功能。新的不动产登记制度产生之前，对不动产物权的界定是通过一般规定和为权利人提供救济实现的。如民法通则规定了所有权的基本权能，授予所有权人一定的权利，同时，规定在权利人权利受到侵害时提供法律保护，权利人可以请求追究侵权人的民事责任。而物权法所规定的不动产登记，在不动产登记薄中记载物权主体、客体、权利性质、权利转移等登记事项，能准确地界定不动产的归属，明晰物权关系。依照物权法第14条和15条之规定，当事人就不动产物权转移已经达成合意，合同关系就已经成立生效。但未经登记，不发生物权转移的效力。不能对抗善意第三人。很显然，物权法对物权采取的是登记生效主义，并且将登记效力与合同效力分开。认清不动产的法律本质，可以区分不动产权属纠纷案件的类别，属于民事纠纷的，按民事诉讼程序进行诉讼，属于行政诉讼的案件按行政诉讼程序进行诉讼。然而，现实权属纠纷案件，往往存在权属纠纷为已往不动产登记所约束的情况，民事、行政相互交叉。对于这类案件，按照现行法律规定，公法优先于私法，先行后民，可以先进行政诉讼，撤销已往的不动产登记的具体行政行为。然后进行民事诉讼，在民事诉讼终结后重新办理不动产登记。
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