卖房合同不成立的条件有，签订卖方合同的当事人不具备完全民事行为能力;双方签订的合同是属于违法的或者是违反社会公共利益的;双方签订的合同并不是双方的真实意思，只要不满足以上任何一点都是属于合同不成立。
一、卖房合同不成立的条件有哪些
出卖人或者买受人不具备相应民事行为能力，出卖人所出售的房屋是法律明文规定禁止交易的房屋;房屋买卖合同内容不合法，不合法律规定的形式;房屋买卖关系的成立恶意串通损害国家集体或第三人利益、以合法形式掩盖非法目的。
二、卖房合同协议书范本
卖方(甲方)：身份证号码：买方(乙方)：身份证号码：
根据中华人民共和国有关法律、法规和本地有关规定，甲、乙双方遵循自愿、公平和诚实信用的原则，订立本合同，以资共同遵守。
第一条甲方将自己的房屋转让给乙方。房屋具体状况如下：
甲方愿将其位于xxxxx的XX栋XX楼，房号XX
的房屋，房屋建筑面积______平方米出售给乙方。
第二条甲、乙双方经协商达成一致，同意上述房产转让价格为人民币(大写)：______________________元整。甲、乙双方同意，自本合同签订之日起，乙方一次性将房款付给甲方，同时甲方将房产证原件交给乙方。
第三条甲、乙双方同意，本合同生效后，除人力不可抗拒的因素外，甲方定于______年____月____日将上述房产交付乙方。
第四条税费分担
经甲乙双方协商一致同意，目前由于政策限制，暂不能办理过户手续，日后政策允许，办理房产过户手续费所需缴纳的税费、手续费及各种费用均由乙方承担。
第五条甲方应结清房屋交接前的水费、电费等应由甲方支付的费用。
第六条上述房产风险责任自本合同签字之日起转移给乙方，该房产日后所产生的一切收益一并转移给乙方，与甲方无关。
第七条合同发生争议的解决方式：在履约过程中发生的争议，双方可通过协商、诉讼方式解决。
第八条本合同自双方签字或盖章之日起生效。本合同未尽事宜双方可以签定补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。
第九条本合同一式两份，甲、乙双方各执一份。附件：房产证复印件
甲方：(签章)乙方：(签章)
年月日
任何合同只要满足以下几点一般都是合法的。首先签订合同的当事人都是完全有民事行为能力的人;然后双方签订的内容是合法的不违反公共利益的;再然后签订的合同是双方的真实意思表示，最后是双方自愿的。
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