《前期物业服务合同》经过主管部门备案，备案的物业费收费标准是2.8元/平米·月。但这个案例两审法院都认为，不能按这个标准向业主收费，得按1.98元/平米·月来收费。
起因是因物业服务合同纠纷，物业公司向业主Ｗ先生追讨物业费。Ｗ先生也认可有拖欠物业费，但物业费的收费标准，双方产生了分歧。
庭上见！
物业公司说，案涉小区的《北京物业管理投标备案表》（以下简称《备案表》）及《前期物业服务合同》、《补充协议》，《前期物业服务合同》显示于2005年3月28日签订，均约定：“物业服务期限为叁年，自2005年4月10日起至2008年4月9日止。物业服务费价格为住宅2.8元/平方米·月。”
Ｗ先生表示，对《前期物业服务合同》约定的收费标准不知情，未向业主公示，亦否认《备案表》内容的真实性，称小区业主自办理入住后一直按照每平方米1.98元/月交纳物业费，物业公司均未提出异议。
一审法院认为，关于物业服务费单价的认定，Ｗ先生于本案中提交的《北京市物业服务合同备案申请表》、《物业服务项目收支情况报告》系业主通过申请政府信息公开获取，法院对该证据予以采信，该证据显示物业公司自行申请填报和公示的收费标准为每平方米1.98元/月。
另《业主入住需缴纳的费用》上有案涉房地产开发有限公司与案涉物业公司盖章确认，其上显示物业费为1.98元/月/平方米。且实际履行中，业主自办理入住起一直按照每平方米1.98元/月交纳物业费，物业公司未曾提出异议，故法院对业主在本案所主张的按照每平方米1.98元/月收费标准予以认可。
另物业公司于庭审中表示此前按照每平方米1.98元/月收费是对未欠缴物业费的业主的优惠，但并未就此提交相应证据，法院对其该意见不予采信。综上法院认定物业费收费标准为1.98元/月/平方米。Ｗ作为小区业主应当按照该标准向物业公司交纳物业服务费。
物业公司不服，上诉。
二审法院说，别急别急，首先我们来看法律规定。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年通过）第三条第二款规定，物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。
《中华人民共和国民法典》第九百三十八条第二款亦规定，物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺，为物业服务合同的组成部分；第九百四十三条规定，物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。根据上述法规规定，物业服务企业应将其公开作出的有利于业主的服务承诺作为物业服务合同的组成部分。
其次，我们来看看谁的证据更有证明力，也就是说物业公司主张物业费收费标准为2.8元/平方米·月，其应就该收费标准对业主一方具有法律约束效力负有证明义务。业主一方反驳认为物业费收费标准为1.98元/平方米·月，亦应就该收费标准对物业公司具有法律约束效力负有证明义务。
物业公司在二审中提交了完整的备案材料，其中经过备案的物业服务合同中约定的住宅物业费标准确实为2.8元/平方米·月，但该材料中的备案申请表中所载明的申报物业费标准为1.98元/平方米·月，存在一定的自相矛盾，物业公司所提交的物业费收费情况说明并不足以证明2.8元/平方米·月的收费标准经过对业主的公示公开，反而能够印证其主动承诺按照1.98元/平方米·月的标准实际收取物业费，物业公司所提交的收费明细及收据亦不足以证明其与诉争小区绝大多数业主实际达成按照2.8元/平米·月的标准收费的一致意思表示。
反观业主一方于本案一审中提交的证据，选聘物业公司作为前期物业服务企业的开发商在《北京市商品房现房买卖合同》中与业主明确约定，前期物业管理期间的物业服务收费价格为1.98元/月平方米；由物业公司制作的《物业管理公约》第十章第一条亦约定住宅的物业服务费价格为1.98元/平方米·月，该管理公约亦明确承诺物业服务企业与开发商签订的物业管理委托合同与本公约不存在抵触，该公约附则约定本物业管理公约由物业公司和每位业主各执一份。
上述证据能够证明，物业公司经开发商选聘，在物业服务合同缔结时，向每一位业主以书面方式承诺按照1.98元/平方米·月的标准提供物业服务，并明确了相应的服务范围和质量标准。根据业主一方通过申请政府信息公开获取的《物业服务项目收支情况报告》内容，物业公司自2011年至2019年的物业服务项目收支情况，收费标准为高层住宅：1.98元/平方米·月。该证据能够证明物业公司在履行物业服务合同过程中亦实际按照1.98元/平方米·月收取了费用。
综合本案双方当事人的举证情况，业主一方所提交的证据能够形成较为完整的证据链条，证据的证明力亦明显高于物业公司所提交的证据，能够反映出1.98元/平方米·月系经本案双方当事人一致意思表示所确定的物业费标准，该标准对于物业服务企业与业主均具有法律约束效力，二审法院最终对一审法院认定诉争物业费收费标准为1.98元/平方米·月予以确认。
最后，敲一下黑板，本案的两个重点或许可以提醒物业服务人，一是对外标识物业费收费标准要谨慎，因为《民法典》第九百三十八条规定，物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺，为物业服务合同的组成部分；二是物业服务合同备案价要向业主公开，因为《民法典》第九百四十三条规定，物业服务收费标准要公开。物业公司是怎么备案的，业主是不知道的，但是不公开，就不一定能够成为收费依据。
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