2017年，小木（化名）全款购买了涿州市某小区房屋，并签订了《房屋买卖合同》。房屋买卖合同第一条均约定，项目建设依据：“甲方依法取得位于涿州市XX村的土地使用权，使用权类型为：居住”。后来，小木才发现其所购买被告开发的房产属于违法建房、售房，并没有取得预售许可。便多次找房地产公司协商退还购房款及赔偿事宜，但房地产公司一再推脱拒不配合。便向人民法院提起诉讼，要求解除合同、退还房款。
法院认为，房地产公司未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案中，至小木起诉时，房地产公司仍未取得商品房预售许可证明，违反法律的强制性规定，故对涉案《商品房买卖合同》应认定为无效合同。由房地产公司该返购房款。
看完案例后，相信大家有一个疑问：小产权房的买卖合同都是无效的吗？
在司法实践中，不是一概而论的，而是分情况对待的。根据我国现行法律，农村住宅只能分配给本村村民，严禁向村外成员及市民销售。但是不禁止小产权房在同一集体组织成员之间流转、买卖。因此，只要本村村民具有相应的民事权利能力和民事行为能力，签订小产权房买卖合同时意思表示真实，且不违反法律或社会公共利益，一般认定该小产权房买卖合同是有效的。若将小产权房屋卖于本村之外的村民或市民，小产权房屋买卖合同是无效的。
所以，大家在购买小产权房屋时，一定要认清自身身份，是否符合购买条件，若不具备购买条件，不建议购买。一旦发生纠纷，被认定为合同无效后，个人将承担经济损失。
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