相信很多人都有因购房违约金问题和售楼部闹矛盾的经历。随着城市住房需求的增多，房地产买卖交易量在逐渐增大，但是因供求关系不平衡，很多购房人热情有余理性不足。有的购房人没有验证开发商的商品房预售许可证明即与其签订预购合同，为纠纷产生埋下隐患。有的业主因落户、入学以及投资转卖迫切需要房产证，而开发商又迟迟未能办理，不得不诉诸法院。
近日，密云的杨先生因为开发商逾期交房，而将被告地产公司告上了法庭。案件经过是这样的：杨先生与被告地产公司签订了《北京市商品房预售合同》，购买了该公司在密云开发建设的一处楼盘住宅。按照合同约定，地产公司逾期交房长达308天。对此，地产公司称之所以逾期交房，是因为施工民扰，工程受阻所导致。而杨先生认为，按约定被告逾期交房超过90日的，原告有权退房并要求被告承担违约责任，也有权要求继续履行合同，并按照合同要求被告按日万分之二支付违约金。可被告至今未向其支付违约金，故杨先生诉至法院，要求被告给付逾期交房违约金15.34万元。
法院认为：双方签订的《北京市商品房预售合同》及补充协议合法有效，被告逾期交付房屋，按照合同约定应当向杨先生支付违约金。但在违约金支付数额上双方存在争议。协议关于施工民扰可以据实延期的约定系双方真实意思表示，也不违反法律法规的强制性规定，作为双方意定的条款体现了合同法的意思自治原则，与法律规定一样对合同当事人具有约束力。
因此，对于被告主张的在计算逾期交房违约金时扣除相应施工民扰天数的抗辩意见，法院予以采纳。但是，施工民扰的天数由法院根据全案的证据材料及相应情况酌情认定为50天。最终，法院判决被告给付杨先生逾期交房违约金12.85万元。
律师说法：
巩志芳律师，北京衡宁律师事务所
在本案中，需要我们注意的两个法律问题：一、开发商如果逾期交房业主该如何行使民事权利？二、购房者请求支付违约金、赔偿损失、解除合同的权利可同时主张吗?
首先，购房者享有合同解除权。根据《合同法》第九十四条规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，对方可以解除合同。最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》对“合理期限”进行了明确，该解释规定，出卖人迟延交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。该解释又规定，法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的，解除权消灭。
因此，在开发商延迟交房时，不管购房者是不是真的准备解除合同，都应当在开发商延迟交房后立即发函催告，一是在开发商迟迟不能交付房屋时采取的一个应对举措；二是催告后可解除合同对开发商也是一种压力。
其次，购房者可以要求支付违约金或者赔偿损失。按照《合同法》的有关规定，出卖人延期交付房屋的，应当支付违约金或者赔偿损失。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的，可以按照延期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
但合同既约定违约金又约定了赔偿损失的，不能同时适用，可择一较高者适用。如果解除合同后，一方仍然会存在损失，至少会发生购房款利息的损失，该损失应当补偿，因此解除合同和违约赔偿可以同时主张。
如今，在城市快速发展的进程下很多开发商行为并不规范，有的开发商因手续不全导致无法按期办理房产证；有的开发商则受经济利益驱使，向购房人恶意隐瞒没有商品房预售许可证的重大事实；甚至还有开发商因延期太久导致违约赔偿金额巨大，经济上无力承担，不同意赔偿。这也导致了商品房买卖侵权纠纷案件的频繁发生以及工程拖延导致工人工资问题等影响社会稳定。
在此，小编也要提醒大家在购买房屋合同签订前一定要查询开发商许可证，运用法律武器维护自身合法权益。
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