回顾中国农村产权改革的历程。小岗村的创新模式不是写文件的同志先把它写进文件的，而是“这么走不行，那么走不行，才碰出来的”。“把土地包给农民，把种地的权利落实到户，可以打粮食可以增产。念的东西很难生根。底下碰出来的东西，才有旺盛的生命力。”到了1977年邓小平主政的时候，一步一步拐弯，十一届三中全会的时候说不可以包产到户，到1979年4月份就开始松动了，落后地区、贫困地区可以开一个口子，这个口子越开越大，通过文件把产权改革覆盖整个全中国。90年代以前的农村改革都是“饿的不行逼出来的改革”，吃饭问题解决了为什么还要改?所以，90年代以后，农村改革基本上就停了。“现在来看，包产到户以后的农村制度里，框架是建立起来了，基本的经济制度已经成形了，但是有两个问题仍然没有解决。”第一，这套适应生产力的制度长期不变的愿景没有完全落实。“农村家庭人口变了以后，要不要调地，这是包产到户以后一直没有解决的问题。调地，长久不变就变成空了，不调，很多农民觉得不公平，我们家孩子多，娶了媳妇，他们家老人走了，女儿嫁出去了，地到底动不动?”第二，我们的土地流转更加滞后，转让更加滞后。“邓小平南巡以后，工业化、城市化高歌猛进，农村的劳动力活了，可以走了，人往高处走。两亿多人出去了，现在问题是，人走了，其他的资源没有相应的动起来，就走不远，就走不长。人在城里住地下室，家里房子空着，地空着，两头资源都没有好好利用。”那么农民家里有房有地，这个房子和地能不能转让呢?难点就在当前的征地制度。在周其仁看来，中国的征地制度是“半拉子工程”，最早进入市场的土地，大部分是农村土地。“立法的时候，宪法写土地使用权可以依法流转，没有说只有国有土地可以流转。但是部门立法的时候，只有国有土地流转有暂行规定，农村土地的流转只有七个省份，有省的地方规定，没有全国统一的法律保护，最后变成只有国有地可以管，政府一手征地，一手卖。”“这样不是没有作用，城市这么漂亮基础就是征地，但是它累计的矛盾，政府直接冲进市场，负面的代价越来越大。而且我们把城市修的非常大，工业区非常辽阔，债务非常大，都跟这个体制有关系。可是这个巨大的既得利益你要碰，很难碰得动。”要想让市场起作用，就要把确权放到前面去，确权完了以后再看流转权。他以中国古人的契约为例，“先得有一个契，这个就是房产证、土地证。城里人都有房产证，农村这么多房为什么没有证?这个证是权威，是保护你的财产权利边界，按照你的意志市场价格信号配置，先有契，后面再有约，这就是市场经济。”谈到征地制度的改革，一下子把它完全改过来也做不到。渐进改是可能的，是做得到的。但是一定要往这个方向努力。除了财政有力量帮助农民，更重要的是市场本身的力量。“要利用市场的力量，动员农民承担风险，因为房子可以抵押，找到本钱从事下一个活动。这些机会要在我们现在的法律、政策的框架下，一步一步齐备起来，以此让我们农村建设向前推进。”
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