不久前,财政部、国家税务总局联合印发了《中华人民共和国土地增值税法(征求意见稿)》(以下简称征求意见稿),将《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(以下简称《条例》)上升为法律并向社会公开征求意见。目前,征求意见稿已经停止向社会公开征求意见。
《关于〈中华人民共和国土地增值税法(征求意见稿)〉的说明》指出,土地增值税立法是贯彻落实税收法定原则的重要步骤,也是健全地方税体系改革的重要内容,有利于完善土地增值税制度,增强权威性和执法刚性,发挥土地增值税筹集财政收入、调节土地增值收益分配、促进房地产市场健康稳定发展的作用,有利于健全我国的房地产税收体系、推进国家治理体系和治理能力现代化。
《关于〈中华人民共和国土地增值税法(征求意见稿)〉的说明》指出,《条例》规定,转让国有土地使用权及地上建筑物、构筑物并取得收入的单位和个人应缴纳土地增值税。在此基础上,征求意见稿将出让、转让集体土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称集体房地产)纳入征税范围。同时,拟将目前对集体房地产征收的土地增值收益调节金取消。
征求意见稿对于房地产行业的长期影响也引起了社会关注。目前,房地产企业仍是缴纳土地增值税的主力。财政部数据显示,2018年土地增值税收入达到5642亿元,同比增长14.9%。根据企业年报,房地产企业恒大、碧桂园和万科,2018年应交土地增值税分别约为521亿元、139亿元和196亿元。
在刘剑文看来,征求意见稿对于房地产行业而言影响不大,可能会给房地产企业造成一定的资金压力,但能有效推动房地产行业优胜劣汰,资金雄厚的房企会更加具有竞争力。
施正文也认为,征求意见稿对申报纳税及清算环节的有关规定更具强制性,相比《条例》更加严格、规范,这将在一定程度上增加部分房企的资金压力,抑制房企过度粗放发展、游走在灰色地带等问题。虽然短期内会降低房企的资金利用率,但长远来看将更有利于房企把握开发经营节奏、防控资金风险。
对于普通的购房者而言,最关心的问题就是个人住房转让是否需要征收土地增值税。对此,刘剑文认为,全面征收土地增值税的可能性不大,根据《条例》规定,个人住房并未纳入征收范围。
施正文认为,尽管征求意见稿并没有明确提到这一点,但这并不意味着要取消相关政策。2006年,财政部发布了文件,明确对 个人住房转让免征土地增值税。这一政策减轻了居民的税收负担,稳定了房地产市场,有必要继续存在,但不排除未来会有征收可能。
另据施正文介绍,土地增值税是对房产土地在转让、转移环节的增值额征收的一种税,其纳税人是转让房地产并取得增值收益的单位和个人。土地增值税在转让、转移环节征收,以转让房地产取得的收入,减除法定扣除项目金额后的增值额为计税依据,实行四级超率累进税率。而房产税则是房产持有环节的税种,以房产的计税余值或租金收入为依据征收的一种财产税,其纳税人是房产所有者或使用者。“目前国际上开征土地增值税的国家并不多,而且土地增值税是为了防止房地产市场投机暴利而产生的,如果未来房地产税进一步健全,土地增值税就有可能慢慢淡出市场。”施正文说。 最近国家陆续出台一系列针对房地产项目的举措，包括限制信托资金进入房地产，规范银行给予房企的贷款项目，部分地区提高个人房贷利率等，这些举措表明国家对规范房地产发展，完善相关政策法规，预防行业风险有着重大意义。
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