土地的租赁期限超过20年的部分，到底是有效还是无效？因为最近我们在办理案件过程当中发现很多企业因为比如疏解的原因，因为腾退的原因，因为不符合当地规划的原因，有很多租赁集体土地，甚至租赁国有土地的企业，以租赁期限超过20年合同无效为由，要求解除合同或终止合同。这样的案例从2018年2019年开始，逐渐越来越多。那么，土地的租赁超过20年的部分到底是有效的还是无效的？
咱们先看一些相关的法律规定，《民法典》第705条规定，租赁期限不得超过20年，超过20年的部分无效。
《民法典》第七百零五条 租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。
租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。
原来的《合同法》当中其实也有这样的规定，其实《民法典》不过就是把这些法律都合到了一起。当时《合同法》的214条也是规定说租赁期限不得超过20年，超过20年的部分无效。这都是民事方面的法律规定，咱们再看看行政方面的法律规定，看看《土地管理法》以及相关规定是怎么规定的。
《土地管理法》第六十三条 土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。
前款规定的集体经营性建设用地出让、出租等，应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。
通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律、行政法规另有规定或者土地所有权人、土地使用权人签订的书面合同另有约定的除外。
集体经营性建设用地的出租，集体建设用地使用权的出让及其最高年限、转让、互换、出资、赠与、抵押等，参照同类用途的国有建设用地执行。具体办法由国务院制定。
《土地管理法》第63条规定，土地利用总体规划、城乡规划确定的工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位和个人使用，并当面签订合同，合同上确定使用期限。
确定使用期限这里就和《民法典》当中的所说的期限有不一样的地方了，但是它没有说明具体应该多少期限。继续往下看，集体经营性建设用地出租，集体经营性建设用地出让的最高年限，转让、互赠、出资等等，参照同类用途的国有建设用地标准来执行。
《土地管理法实施条例》第三十八条 国土空间规划确定为工业、商业等经营性用途，且已依法办理土地所有权登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人在一定年限内有偿使用。
第四十三条 通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权依法转让、互换、出资、赠与或者抵押的，双方应当签订书面合同，并书面通知土地所有权人。
集体经营性建设用地的出租，集体建设用地使用权的出让及其最高年限、转让、互换、出资、赠与、抵押等，参照同类用途的国有建设用地执行，法律、行政法规另有规定的除外。
《土地管理法实施条例》第38条规定，国土空间规划确定的工业、商业等经营性用途企业，已经办理土地所有权登记的，集体经营性建设用地土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位和个人使用，在一定年限内使用。
第43条也规定参照国有的用途执行，法律另有规定的除外。所以，这里都出现了新的规定，就是这些土地可以出租，出租的年限参照国有的使用年限。那么，国有土地使用年限是多少呢？
国土资源部关于印发《规范国有土地租赁若干意见》的通知 四、国有土地租赁可以根据具体情况实行短期租赁和长期租赁。对短期使用或用于修建临时建筑物的土地，应实行短期租赁，短期租赁年限一般不超过5年；对需要进行地上建筑物、构筑物建设后长期使用的土地，应实行长期租赁，具体租赁期限由租赁合同约定，但最长租赁期限不得超过法律规定的同类用途土地出让最高年期。
根据国土资源部关于印发《规范国有土地租赁若干意见》的通知，第四条，国有土地租赁可以根据下列情况实行长期租赁。一定要注意，实行长期租赁，对短租、短期租赁有修缮土地的实行短期租赁。短期租赁一般不超过五年。需要进行土地建筑物、构筑物长期租赁应适用长期租赁。具体租赁由双方约定，在最长期限不得超过法律规定同类土地用途的最高年限。
所以，对于土地的出让是不是已经不再适用《合同法》的那个规定了？是不是不再适用了？我们接着往下看。
《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》 第十二条 土地使用权出让最高年限按下列用途确定：
（一）居住用地七十年；
（二）工业用地五十年；
（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；
（四）商业、旅游、娱乐用地四十年；
（五）综合或者其他用地五十年。
关于《城镇国有土地使用权和转让暂行条例》里明确规定，关于住宅的最长使用年限是70年，工业的最长使用年限是50年，科教文卫等是50年，商业用地、娱乐用地是40年，综合用地或其他是50年。
结合上面的法律规定，是不是有明确了出租年限最长不得超过这些年限，也就是说住宅的最长不得超过70年。一般咱们接触的可能比较多的是工业用地，一般不得超过50年。科教文卫的不超过50年，包括体育用途的。
我们楹庭律师之前曾经办理过某案例，涉案的土地是做体育用途的，租赁年限也是50年，还有商业旅游、娱乐的不得超过40年，综合的不得超过50年。那在这里是不是已经很清楚了。如果土地租赁的，是完全可以按照这些来走的。
另外，关于相关部门在2004年就作出过严格土地管理的决定，集体建设用地使用权可以进行流转，很多新的《土地管理法》之前的很多租赁都是按流转进行，流转的年限一般不超过土地原使用权人所承包的期限，是不是也不局限于20年？是不是承包的年限一般也不局限于20年？
最高人民法院印发《关于为推进农村改革发展提供司法保障和法律服务的若干意见》的通知， 充分发挥审判职能，确保农村改革创新的大力推进和农村制度建设的进一步加强（一）着力稳定和完善农村基本经营制度……6、妥善处理好与集体经营性建设用地相关的案件，促进城乡统一的建设用地市场的形成。要在符合土地利用规划的前提下，依法确认集体经营性建设用地与国有土地享有平等权利。在审理涉及集体经营性建设用地的纠纷案件过程中，既要严格执行法律、行政法规，又要处理好法律、行政法规与政策和体制机制创新之间的关系。要密切关注相关法律、行政法规和政策措施的完善配套情况，不能因审判工作影响农村土地管理制度改革的规范推进。
最高人民法院关于印发推动农村改革司法保障的规定，要符合土地利用总体规划的前提下，依法确认建设用地与国有土地的平等权利。目前，我们律师手里掌握的相关案例非常多，有好几个非常具有典型意义的案例。
例如，某企业主租赁了集体建设用地，租赁期限为50年，没有土地证，但是企业主办理了相应的审批手续，相关的部门当时说这块土地可以审批，由该企业使用，诉讼最终打到了中院、高院。最后，法院确认该租赁合同虽然超过20年，但是不违反法律规定，依然有效，所依据的主要就是上面的一些规定。
很多企业主可能在租赁集体土地的时候，手里也有集体建设用地使用证，甚至有的还有房产证，如果有集体土地使用证或者房产证的，如果说村委会或者土地所有权人想以超过20年无效为由起诉的，那就是另外一个法律关系了。
物权法定对于集体建设用地的使用权，如果一旦有登记证的，就说明你有了相应的用益物权，物权受法律保护。同样，如果有了房子的所有权证，这种所有权物权也是严格地受法律保护的。物权优于债权，这是最基本的。也就是说你登记证书远远优于租赁合同。虽然有的租金是一年一年交，有的是一次性交清，有的分两次交，有的一年一年交。虽然是一年一年交，也应当以物权为主。从登记证办的办好之日起，企业就自然地获得了建设用地的使用权。建设用地使用权是一个物权，是一个用益物权，同样受到法律的保护。
《土地管理法》规定得非常清楚，物权是受法律保护的。同样的对房屋的所有权也同样是受法律保护的。相关的土地所有权单位，比如说集体经济组织，不得以债权的名义去取消人家的物权，也就是物权优先，物权法定这个基本原则。如果真的是因为租金拖欠了，或者说想涨租金，或者说不符合现在实际情况了，完全通过债的方式提起民事诉讼，而不能说以确认你使用我土地使用权无效的这种方式，去取缔人家已经登记的证书。
如果是租赁的厂房的，只能是用《民法典》和《合同法》，因为租赁的不是土地，没有特别法对租赁厂房有明确的规定。但是，我们在办案过程中，还有一类，当时租赁这块集体土地的时候，是想办理国有土地使用权，比如说发生在九几年，甚至零几年，甚至最早的有八几年，最早租赁土地的时候就是为了办理国有土地使用权。但是在办理过程当中因为各种原因没有办成。
但是，手里保留了一些像当初比如说一些协议，比如说一些当时的批准文件等等。有的是毛地，比如说就是接手的厂房，当时是为了把这个厂房变成集体的厂房，变成一个国有的出让用地。在这种情况下，即便没有土地的使用权，也应当依据自然资源部的2021年1号文件，即关于加快解决不动产登记历史遗留问题的规定，其中就明确规定，没有土地手续的建设项目，要按照项目建设时的政策补办用地手续，补办用地手续。
如果各位企业主你们也遇到了这样的问题，也遇到了房东也好，集体经济组织也好，在土地租赁的合同超过20年之后，要求起诉说合同超期了无效，咱们一定要认真对待，不要完全拘泥于《民法典》或者《合同法》，不要完全拘泥，因为有特别法的规定，有特别法适用特别法。同样根据《民法典》及《合同法》的规定。如果有其他法律规定的，应当适用其他法律规定。不是说所有的租赁只是20年，不是这样的，完全不是这样。
所以，关于土地还是比较特殊的，如果各位企业主遇到这样情况，一定要从以下四个方面来入手做工作：
首先，对自己遇到的情况进行一个明确的定性，遇到的是一个民事的问题还是一个其他方面的问题，一定要准确定性。第二，尽量多的搜集证据。第三，尽量多地去找更多的一些法律依据、法规的依据。第四，制定一个完善的、正确的、全面的维权方案，以此达到更好的维权目的。这就要求咱们企业尽量找一个专业的团队进行操作。
每个案子情况都不一样都需要具体分析，所以企业主如果遇到类似的这种情况，应该怎么办呢？建议及时找专业的律师团队进行分析，也可以向我们咨询，行政纠纷当然要找北京楹庭律师。律师团队会给指明道路，搜集事实依据和法律依据，出具简单办案方案之后，企业主再决定下一步如何解决。通过法律的工具保障自己的合法权益。
本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。
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