民法典关于租客与房东，2021民法典租房全文细则？
2021年租房新规
1、租期最长不得超过20年。
根据民法典规定，任何物权租赁期限不能超过20年，超过部分自动失效。相对来说，住宅租赁超过20年的很少，但有些开发商将人防车位一次性40年租赁给业主这种方式就是违规的。要清楚这一点，不要交了40年费用，后面20年却自动失效。
民法典：第七百零五条【租赁最长期限】租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。
2、非居住空间不得出租。
厨房、阳台、储藏室、卫生间这些，都属于非居住空间，即便改造后也不得用于出租，否则可以罚款。
此外，自建、违建等空间也不得用于出租。比如顶楼露台改造后变成房屋、房屋加盖、厂房、临时建筑、过道等，都不得对外出租，否则面临罚款。
3、不能单方面提高租金，不能驱赶承租人。
以往随着租赁市场的好坏，房东随意增减房租。但新规下，房东不得再单方面提高租金，必须得到承租人的认可。
其次，即便合同到期，租客不肯搬走，房东也不得采用驱赶的方式，但租客需要承担违约责任。
4、租客不能擅自改造、装修房屋，除非征得房东同意。
民法典：
第七百一十五条【承租人对租赁物进行改善或增设他物】承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。
承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以请求承租人恢复原状或者赔偿损失。
5、出租人维修义务
民法典：
第七百一十三条承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。因承租人的过错致使租赁物需要维修的，出租人不承担前款规定的维修义务。
6、房屋所有权变更，不影响租赁协议持续。
这个也容易理解。假设房屋在租赁存续期间发生了产权变更，租客依然可按照协议继续居住。民法典：第七百二十五条【所有权变动不破租赁】租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
7、房东不得随意进入租客房间。
8、不符合消防、建筑、装修标准的房子，不得出租。
这点尤其要注意，尤其是不符合消防要求。很多小产权房、老式商住楼、缺乏物业管理的小区，消防上往往是存在问题的，这样的房子禁止对外出租。当然，没发生事情还好，如果发生事情或租客懂得利用法律保护自己，那房东是会面临罚款的。
9、承租人有优先继续承租、优先购买房子的权利。
民法典：
第七百二十六条出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。
出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。
第七百三十四条【租赁期限届满承租人继续使用租赁物及房屋承租人的优先承租权】租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。
租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。
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