引言
房产市场最近发生波动，一边是房地产市场热度逐渐下减，一边是部分热门楼盘仍在提高首付款比例。开发商之所以提高商品房首付款比例，主要原因之一是提高商品房首付比例可以降低开发商所担保的债权，也相应减轻开发商在阶段性担保保证时间内应向银行承担的连带保证责任。
一、阶段性担保的概念
当购房者无法全款购房时，多采用按揭贷款的方式向银行贷款购房。银行为保障贷款如期收回，一方面要与购房人签订借款合同，要求购房人将预售商品房设定抵押，并取得预告抵押登记；另一方面还与开发商签订按揭贷款合作协议，要求开发商承担阶段性保证责任。
所谓阶段性担保，即借款人在和贷款人签订个人购房担保借款合同时以所购房屋用于贷款抵押，开发商在购房者办理不动产权登记、将房屋抵押给银行前，必须为该笔贷款的清偿提供阶段性担保的行为，且在办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续后免除开发商的担保责任。该阶段性担保主要是为了保护银行的权利，一般情况下，银行要求开发商承担的阶段性担保责任为连带保证责任。
二、阶段性担保条款性质之争议
《民法典》第六百九十二条第二款规定：“债权人与保证人可以约定保证期间，但是约定的保证期间早于主债务履行期限或者与主债务履行期限同时届满的，视为没有约定；没有约定或者约定不明确的，保证期间为主债务履行期限届满之日起六个月。”该条规定了保证期间的特有含义，因此当提及阶段性担保条款的性质及担保期间的计算时，往往存在条款性质严格按照保证期间规定解释还是附解除条件的担保条款约定之争议，实践中有两种不同的观点。
第一种观点，将阶段性担保条款解释为附解除条件担保之约定，认为阶段性担保期间为购房者与银行签订借款合同开始至借款合同项下房产办理完毕房屋所有权证书及房屋抵押登记并交予银行止，即购房者、银行、开发商办理完成房屋抵押登记并交予银行是解除开发商的担保责任的条件。理由如下：其一、从阶段性担保责任条款的功能来看，设置该条款的目的是为特定期间（银行放贷至银行取得抵押权）的银行债权提供担保。这种担保仅限于银行取得抵押证之前；抵押证办妥之后，银行债权有抵押担保，即便购房人违约，银行也可以通过该房屋实现债权。因此，将抵押证办理视为解除开发商的担保责任的条件，符合保障特殊阶段银行债权的目的。其二， 严格按照《民法典》第692条关于保证期间之规定，阶段性担保条款存在适用此条款之障碍，第一，保证期间是确定期间，不应其他原因发生延长或缩短，而阶段性担保条款会房屋抵押办理时间而发生变化；第二，若房屋抵押按期办妥，则阶段性担保条款约定的担保期限就会早于主债务履行期限，按照此条规定应视为约定不明，保证期间应自主债务履行期限届满时起算，这就违背了设置阶段性担保条款的阶段性担保目的。其三，从公平原则的角度考虑，如阶段性担保条款视为保证期限约定，保证期间自主债务履行期限届满时起算，则期限未满，开发商的担保责任不解除，均需承担连带责任，无疑违背公平原则，加重了开发商的责任负担。如将阶段性担保解释为附解除条件之约定，只要办理完成了抵押证，开发商则解除相应的担保责任，且根据《民法典》第一百五十九条之规定，银行恶意阻却解除条件达成，视为条件已经达成，开发商亦可免除担保责任，既保证了银行的阶段性债权的实现也符合公平原则的要求。
第二种观点严格按照《民法典》第六百九十二条关于保证期间之规定对阶段性担保条款进行解释，认为银行与开发商在《担保协议》中约定阶段性担保条款，以借款合同签订之日起至抵押登记完成之日止为阶段性担保的保证期间，违反了民法典关于保证期间的规定。该观点认为根据《民法典》第六百九十二条第二款的规定，对保证期间的理解，开发商与银行没有明确阶段性担保的保证期间，则该保证期间应为主债务履行期限届满之日起六个月，即该保证期间为购房者履行商业贷款还款责任后的六个月。
笔者认为第一种观点更符合阶段性担保的本意。而第二种观点与实务不符，实务中购房者的商业贷款期限一般为20年、30年，如果该阶段性担保的保证期间为购房者清偿贷款后六个月，相当于极大的增加了开发商的担保责任，不利于房地产市场良性发展。之所以会产生以上两种不同的观点，系因为“保证期间”系特定的法律术语，使用该法律术语即表明“保证期间”系第二种观点的含义。而房地产开发商和银行在签订阶《段性担保合同》时一般会在明确阶段性担保责任时把担保时间写为“阶段性担保的保证期间”，因此不可避免的发生了歧义。
三、最高院指导案例对阶段性担保保证期间的解释
关于阶段性担保保证期间问题，最高院指导案例对此进行了解释。最高人民法院公报2018年第5期（总第259期）发布（2017）最高法民申3474号指导性案例。
该案中最高院明确，关于保证期间的确定，银行与房产公司在《担保协议》中约定，房产公司承担的是阶段性担保，保证期间是每笔贷款放款之日起至预告抵押登记完成之日止。双方签订《担保协议》的目的是房产公司在90个工作日内办妥购房者所购房屋预告抵押登记手续交给银行，银行办理完预告抵押登记后，房产公司的担保责任即可免除，银行通过抵押权来保障债权实现。从字面理解，双方当事人对保证期间进行了约定，以办妥预告抵押登记为时间节点，保证期间可以延长，也可以缩短。该约定是双方当事人的真实意思表示，但不能与《担保法》的规定相悖，不能无限延长保证期间，也是阶段性担保的应有之义。购房者及银行应当在办理抵押登记条件成就时积极办理抵押登记。
因此，阶段性担保的目的是为了保障银行等金融机构在取得抵押担保过程中的权益，当银行取得抵押担保时，银行对其剩余债权完全可以通过物权担保得以实现，此时开发商提供的阶段性担保责任转为由购房者提供的被抵押权承担，因此应当解除开发商的阶段性担保责任。最高院的观点与上述第一种观点相符，与《担保法》（现应为民法典）的理念并不相悖，是当事人之间意思自治的体现，应当认为合法有效。
四、总结建议
综上所述，阶段性担保的保证期间为购房者与银行签订借款合同开始至借款合同项下房产办理完毕房屋所有权证书及房屋抵押登记并交予银行止。
为避免歧义，笔者建议开发商与银行签订阶段性担保协议时按如下表述约定阶段性担保责任：开发商承担阶段性担保责任的期限为银行与购房者借款合同签订之日至开发商将借款合同项下房产办理完毕房屋所有权证书及房屋他项权证并交予银行之日止；银行取得借款合同项下房屋所有权证书及房屋他项权证之日，开发商的保证责任即解除，不再承担保证责任。且建议开发商与购房者所签房屋买卖合同中要求购房者在能够办理房产证及房屋他项权登记时，但因购房者个人原因拖延不办的，由购房者承担违约责任。
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