一、未还清住房贷款能否出售房屋
未还清贷款的二手房在实际操作中是可以买卖的，但应做好相应的前期工作。具体的操作方向和步骤则应根据该房产的具体情况和房主的具体要求而定。
1.转按揭：
要进行按揭转移，需要与原有贷款机构协商并签订按揭转移协议，然后将贷款转移到新的贷款机构。具体步骤包括向新贷款机构咨询，选择合适的新贷款机构，提交申请并提供相关资料，通过审核和评估，协商贷款细节并签订新的按揭贷款合同，最后还款并办理过户手续。
2.用买方的首付款缴清剩余贷款：
使用买方的首付款来缴清剩余的按揭贷款，即买方从自有资金中支付剩余未还清的贷款金额。具体步骤包括与贷款机构协商缴清贷款的细节和方式，计算出需要支付的剩余贷款及相关费用，将首付款转账至贷款机构或开立银行汇票等方式支付剩余贷款，最后完成房产过户。
3.利用银行贷款来缴清剩余贷款：
根据目前的法律，利用银行贷款来缴清剩余贷款是一种合法且常见的做法。在此过程中，买方可以与银行协商申请一笔新的贷款，用于偿还原有的剩余贷款。首先，买方需要与银行进行充分沟通，以了解贷款条件、利率、还款方式和相关费用。随后，买方需要提交详细的贷款申请，并提供所需的资料和文件。银行将进行审核和评估，确定贷款额度并制定贷款合同。一旦贷款获批并生效，买方可以使用该贷款金额直接向之前的贷款机构偿还剩余贷款。在整个过程中，买方需要遵守相关法律法规，确保贷款使用合法合规。同时，购房者需要对自己的还款能力有清晰的认识，避免财务风险。综上所述，利用银行贷款来缴清剩余贷款需要依法合规，并建议购房者在此过程中寻求专业意见和指导，以确保一切合法合规。
二、房屋买卖过户大概需要多长时间
房屋买卖过户的时间通常需要数周至数个月。然而，这只是一个大致的时间范围，实际情况可能因地区、政策、银行审批流程等因素而有所不同。购房者可以与相关的房产中介、律师或房地产管理部门咨询以获取更准确的时间估计和指导。
《不动产登记暂行条例实施细则》第九条
申请不动产登记的，申请人应当填写登记申请书，并提交身份证明以及相关申请材料。
申请材料应当提供原件。因特殊情况不能提供原件的，可以提供复印件，复印件应当与原件保持一致。
第十条规定，对于共有不动产的处分申请登记，需要得到占份额三分之二以上的按份共有人或全体共同共有人共同申请，除非共有人另有约定。如果按份共有人转让其享有的不动产份额，则需与受让人共同申请转移登记。对于依法属于全体业主共有的不动产，如建筑区划内的不动产，应依照本实施细则第三十六条的规定办理。
第十一条规定，无民事行为能力人和限制民事行为能力人申请不动产登记时，必须由其监护人代为申请。监护人代为申请登记时，应提供监护人和被监护人的身份证或户口簿等相关材料，以及有关监护关系的证明文件。如果是因处分不动产而申请登记，则还需要提供书面保证，以保障被监护人的利益。对于父母之外的监护人处分未成年人不动产的情况，有关监护关系的证明材料可以是人民法院指定的监护法律文书、公证的对被监护人享有监护权的材料或其他相关材料。
三、房屋买卖中介费是多少
现在买卖房子找中介，一般都要掏总价2.7%的费用，其中包括2.2%的中介费和0.5%的保障服务费。可是小中介会低一些，一般只收1-1.5%，甚至收不上来也能商量着少收点。
虽然规定只有超级复杂的交易可以适当加价，但实际上一些中介公司就是把所有交易都算成复杂交易，甚至把有贷款的交易也算进去，然后按照2.2%的标准收钱。中介经纪人说，复杂交易什么的没明确规定，所以他们公司都按照复杂交易收费。
现在市面上的中介，比如中原地产、麦田房产、鑫尊地产、中大恒基等，都收2.7%的中介费。只有少数中介公司收费便宜一些，大概在2.2%-2.5%之间，比如恒洋地产，如果你需要贷款，就得付2.5%的费用，不需要贷款还能再商量。还有玉宇地产，现在二手房服务费是2%，但是要交3000元的过户费、3000元的公积金贷款担保金，如果想快点办事还得交3000元的加急费。
四、中介费收取的标准是什么
房地产中介服务在房屋买卖市场中具有重要的作用，而中介费是中介公司获取收入的主要来源之一。但是，很多人对中介费的收取标准不是很清楚，也存在一些误解和疑虑。
1.房屋租赁代理收费：无论成交的租赁期限长短，均按半月至一月成交租金金额标准，由双方协商议定一次性计收。
2.房屋买卖代理收费：按照成交价格总额的0.5-2.5%进行收费。具体费用标准由中介机构与委托人之间协商确定。
3.独家代理收费：如果选择实行独家代理，收费标准也需要由委托方与房地产中介机构协商，可适当提高，但不得超过成交价格的3%。
4.土地使用权转让代理收费：根据不同地区、不同地段、不同面积等因素，土地使用权转让代理收费办法和标准会有所不同，需要按照当地相关规定执行。
5.房地产经纪费收取：房地产经纪费由房地产经纪机构向委托人收取。如果在交易过程中出现纠纷，委托人和中介机构都可以向有关部门进行投诉和维权。
房地产中介服务的收费标准需要根据不同情况进行具体的协商和确定。在选择中介机构时，委托人需要了解相关的收费标准，避免因为不清楚费用而引起不必要的纠纷和损失。
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