民法典房屋拆迁未过户,老人过世房子没过户到自己名下?

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民法典房屋拆迁未过户,老人过世房子没过户到自己名下

“老人过世,房子没有及时过户到继承人名下;担心遇到拆迁时,引起赔偿款分配纠纷,甚至拿不到赔偿款”。

有这样的担心完全可以理解,毕竟不动产权证是唯一凭证,产权证上登记的权利人是房屋唯一合法所有权人。未过户,意味着法理上继承人还不是房屋的所有权人,建立在所有权基础上的一些权利会受到限制:

《民法典》第240条中规定,所有权人对不动产依法享有的权利有4项,即占有权、使用权、收益权和处分权。

这里尤其要着重强调一下“收益权”,把房屋出租赚取租金是收益权的体现;同时,拆迁时获赔拆迁补偿款也是收益权的体现之一。

收益权是建立在所有权的基础之上的。即法理上,拆迁补偿款应该给产权证上的登记人,未过户意味着继承人无法获得拆迁补偿。甚至,继承人无权处置房产,没有签署拆迁协议的资格。

如此一来,老人过世,房子未及时过户,继承人就无权处置房产,甚至无权获得拆迁补偿了?

其实并非如此,根据相关规定,继承并非是从“过户”时开始的,而是从被继承人“死亡”时开始的。说得更直白一些,被继承人死亡之时起,继承就开始了,“过户”完成只不过是程序上的再次确认。

对于上述,最高法2020年12月25日通过的《关于适用继承篇的解释(一)》第一条中有明确规定:

继承从被继承人生理死亡或者被宣告死亡时开始。

宣告死亡的,根据民法典第四十八条规定确定的死亡日期,为继承开始的时间。

也就是说,即便未完成过户,但继承从被继承人死亡时就开始了,继承人即便在拆迁时尚未完成过户,也能主张拆迁款补偿等权利。或者说,继承从被继承人死亡时开始,但并未明确规定继承人必须在多长期限内完成“过户”流程,在未完成过户之前,不影响归继承人主张房屋所有权。

综上,遇到这种情况的时候,不用担心拿不到拆迁款,继承人可以作为签订补偿协议和领取补偿款的主体。

当然,即便不耽误拆迁协议的签署和赔偿款的领取,但实际操作中,未过户比起已完成过户登记的,要麻烦很多,比如:

如果已过户完成,遇到拆迁,拿出不动产权证证明房屋归属就可以了,无需其他任何资料。

反之,如果未过户,那么开发商为了避免卷入纠纷,就需要继承人拿出能证明自己是继承人的证据,比如遗嘱;或者法定继承情形下有多个继承人的,需要出具与被继承人的关系证明,放弃继承的还要出具放弃继承的书面协议,甚至需要做公证。材料、程序,较为繁琐和复杂。

不仅是遇到拆迁时繁琐,即便是日常生活中,未过户也处处受限,比如:

把房子出租,租客要看产权证吧?如何证明房子是自己的?出具房产证的同时还要同时出具户口本;

再就是未过户的房产,处置时受限更大,比如不能出售、不能抵押、不能赠与他人,以上都需要过户完成后才能行使上述处置权。

因此,为了避免不必要的麻烦和纠纷,有条件尽早过户的,一定要及时过户。

那老人过世后留下的房屋,如何过户呢?

简单叙述一下,在无继承争议的情况下,如果有遗嘱,带着遗嘱、不动产权证、继承人身份证明、死亡证明等相关资料到不动产权登记中心办理即可;如果是法定继承,且有多个继承人的,比如兄弟姐妹好几个,那么放弃继承的要出具书面放弃继承说明,并办理公证,带着公证书去过户即可。

对于在继承人范围、继承人份额上有争议的,过户之前先走诉讼程序,生效后的判决书或裁决书是过户登记必不可少的材料之一。

综上,房屋未过户的,遇到拆迁时并不影响继承人主张所有权、主张拆迁赔偿款,因为继承从被继承人死亡时就开始了,“过户”只是形式上的再次确认。

虽然不影响主张拆迁赔偿,但毕竟不动产权证是唯一凭证,为了避免占有权、使用权、收益权、处分权4项权利受阻,最好第一时间过户。

对此,大家怎么看?欢迎留言交流;

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民法典房屋拆迁未过户,老人过世房子没过户到自己名下?

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