民法典 预抵押权,预告抵押登记失效的条件是什么?

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民法典 预抵押权,预告抵押登记失效的条件是什么

法律分析:预告登记失效有两种情形:

一是债权消灭;

二是能够进行不动产登记而未申请登记,且超过三个月的期限。

本案因张恒欠农行芜湖金桥支行本息超过10万元,其以预售商品房所担保的主债权没有消灭,不适用预告登记失效的第一种情形。

对于第二种情形,物权法并未规定未申请登记的主体。

笔者认为,该主体为预告登记权利人,而非预告登记义务人,即只有当预告登记权利人能够申请而在三个月内不申请时,才会导致其自身权利的灭失。

法律依据:《中华人民共和国民法典》 第二百二十一条 当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。

预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的,预告登记失效。

预抵押登记是什么意思?

就是购买人与开发商签订了房屋买卖合同,购买人支付了首付款后,办理按揭贷款。因办理贷款时需要用购买的房产作抵押,根据中华人民共和国民法典规定,购买人贷款,不但双方签订抵押担保合同,还要进行抵押登记。因房产不具备登记条件,先办理预抵押登记,待具备登记时,再办理已式抵押登记。

预抵押登记的法律效力?

根据中华人民共和国民法典规定,预抵押登记具有抵押登记效力。

预抵押登记什么时候转为正式抵押?

预售商品房在办理按揭贷款时候必须办理预售抵押登记,这时候开发商承担连带担保责任。房屋交付使用后办理每户的房产证,按揭的需办理他项权证抵押到银行。同时,开发商解除连带担保责任。这个过程就是预抵押转现楼抵押或持证抵押。

在购房者与开发商的购房合同、购房者与银行的借款合同签定的同时,在房管局的备案系统上立即生成预抵押登记,以排斥第三人对房产的行使权利。

根据建设部《城市房地产抵押管理办法》第三十条第二款规定:以预购商品房抵押的,登记机关应当在抵押合同上记载,抵押的房地产在抵押期间竣工的,当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后,重新办理房地产抵押登记。

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