疫情不是失信违约的“挡箭牌”！
成都律师为您普法：
面对疫情大考
租赁双方本应风险共担、共渡难关
但本案承租人多次承诺付租
却出尔反尔，既不履约又不腾退
出租人停水停电导致矛盾深化
当事人诉至法院
法院会如何判决？
一起来看看今天的案例吧
基本案情
兰姐将商铺出租给品味公司用于餐饮经营，双方签订租赁合同。签约后，双方正常履约，品味公司向兰姐支付了截止至2020年1月31日的租金。
后因新冠肺炎疫情爆发，品味公司经营困难导致持续欠租，直至2020年3月底才恢复正常经营。因未收到房租，兰姐于4月中旬对案涉商铺采取停水停电措施。
品味公司遂诉至法院，请求继续履行租赁合同，并要求兰姐赔偿因强制停水停电造成的营业损失。兰姐反诉请求确认租赁合同解除，并要求品味公司支付租金。
裁判结果
广州市中级人民法院二审审理后判决：
解除品味公司、兰姐签订的租赁合同；品味公司腾空搬离案涉商铺；品味公司向兰姐减半支付2020年2、3月份的租金，并按其应承担的过错责任向兰姐计付剩余期间的租金及占有使用费。
裁判理由
01**该租赁合同应否解除？**
受疫情影响，品味公司正常经营出现困难，由此欠付租金，双方应协商化解矛盾。但在本案中，品味公司占用案涉商铺并强调继续履行合同，却未采取积极有效措施促成案涉商铺恢复经营，其既不履约又不腾退的行为，造成商铺长期空置，进一步扩大双方的经济损失。
另一方面，品味公司自欠付租金行为发生后，未积极清偿欠付的租金，致使双方矛盾深化，案涉租赁合同已丧失继续履行的互信基础。因此，为减少双方当事人的损失，法院经审理后判决解除兰姐、品味公司签订的租赁合同，品味公司搬离腾退案涉商铺。
02**品味公司应付租金及占有使用费如何计算？**
本案中，兰姐及品味公司对案涉租赁合同的解除均应担责。一方面，品味公司因疫情导致经营困难，双方本应协商化解矛盾，但兰姐却强行对商铺停水停电导致案涉商铺无法正常使用，存在过错；另一方面，品味公司多次承诺支付欠租，却出尔反尔，其亦难辞其咎，其应按过错比例承担相应租金和占有使用费的义务。
二审法院经审理后判决品味公司的应付租金及占有使用费应按如下标准计付：
对于2020年2月1日至兰姐采取停水停电措施期间的租金，酌情减免品味公司2020年2、3月租金的50%，其余期间按照原合同约定标准计付租金。
对于兰姐停水停电至恢复供水供电期间的租金，由于该期间内双方对履行合同均存在过错，故由品味公司按照原合同约定租金标准的40%承担租金。
对于兰姐恢复供水供电之后至二审判决解除合同期间的租金，由品味公司按照原合同约定的标准计付租金。
对于二审判决解除合同之次日至品味公司腾退搬离案涉商铺期间的费用，由品味公司参照原合同约定的租金标准向兰姐支付占有使用费。
03**兰姐是否需为品味公司的营业损失担责？**
本案中，案涉商铺一直由品味公司实际控制，其对案涉商铺内的经营设施设备负有自行保管和维护的义务，且其在继续履行合同过程中未能体现出应有担当，亦拒绝腾退搬离以减少商铺空置及其设备损耗损失，相应的损失应由其自行承担。
此外，依据疫情期间风险共担、共渡难关的原则，在本案中，法院经综合考虑双方过错责任后已免除品味公司合同解除、延迟付租的违约责任、并减免其部分租金，故对于品味公司诉请兰姐赔偿其合同解除后的各项损失，不予支持。
法官说法
新冠疫情的爆发，对社会生产生活造成严重冲击和影响。疫情冲击和政府管控措施，对一些民事合同，特别是经营性房屋租赁合同的履行产生了一定影响，但疫情不是失信违约的“挡箭牌”，如果滥用“不可抗力免责”，与共担风险、共渡难关的精神背道而驰，则仍要承担违约的风险和责任。
本案中，受疫情影响，品味公司经营收入锐减，但在出租人给予租金优惠且已经一审判决的情况下，品味公司既不履约又不腾退，导致案涉商铺长期空置，造成双方损失扩大，应承担相应责任。
疫情之下，在私有物业的租赁合同履行过程中，出租人应该理解承租人经营受挫的困难，承租人也应当理解出租人权益受损的苦衷，双方应共担风险、共渡难关，共同找到解决纠纷、化解矛盾的最大公约数。
来源：广州市法院新媒体工作室
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