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超过最长租赁合同效力的认定是如何的
超过20年的，超过部分无效，未超过部分有效。
签订超过20年租赁合同效力，在《合同法》实施以前，法律、法规并未对租赁合同的期限作以规定，有些房屋的租赁期为30年或更长时间。但《合同法》规定了租赁合同的最高期限为20年。
最高人民法院《关于〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》第一条规定，对《合同法》实施以前成立的合同发生纠纷，适用当时的法律规定;当时没有法律规定的，可以适用《合同法》的有关规定。因而对于此种当时没有法律规定的合同也要受到合同法的约束，即租赁的最长时限为20年。
租赁合同中，约定在同等条件下，承租方的优先续租权。承租人应当在租赁期限届满前3个月提出续租，并经出租同意，重新签订租赁合同。
租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起仍不得超过二十年。
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