今年5月发生了两件影响房贷利率的“大事”——中国人民银行、银保监会发布关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知，5年期以上贷款市场报价利率（LPR）下调15个基点。金融管理部门政策调整叠加市场利率下行，当前全国多地首套房贷利率有所下调，一些城市已降至利率下限4.25%。
图为河南省郑州市一处商品住宅楼盘。新华社记者 李博 摄
5月15日人民银行、银保监会发布通知，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。
这一通知的发布，是在坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位的基础上，支持刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。
东方金诚首席宏观分析师王青表示，此次二套房贷利率下限未做调整，表明在“房住不炒”基调不变的背景下，本次房贷利率调整释放的信号是重点鼓励刚需、继续遏制投资投机行为。
5月20日，5年期以上LPR出现了自2019年改革完善贷款市场报价利率形成机制以来的最大降幅——下行15个基点至4.45%。与下调房贷利率下限相比，这一举措不仅影响新增贷款，还将影响存量贷款利率。
金融管理部门政策调整叠加市场利率下行后，全国多地首套房贷利率有所下行。贝壳研究院统计数据显示，今年5月，首套房贷主流利率平均值为4.91%，环比回落26个基点，较去年最高点回落83个基点，达到近年来的较低水平。
据了解，2021年部分时点，苏州辖内银行首套房贷利率曾突破6%；2021年9月，郑州首套主流房贷利率曾达到6.37%，二套达6.62%。
而截至今年5月19日，在天津、青岛、济南、郑州等多地，首套房贷利率已下调至金融管理部门规定的利率下限4.4%；20日之后，随着5年期以上LPR的下调，多地首套房贷利率进一步下调至下限4.25%。
记者走访了解到，当前苏州辖内大部分银行，优质客户可享受的最低首套房贷利率为4.25%，二套房贷利率普遍为5.05%；在郑州，工行、农行、建行、招商银行、中信银行等多家银行发放的首套房贷利率最低也已达到4.25%，二套利率为5.05%。
值得注意的是，本次首套房贷利率下限的调整，是按照因城施策的原则，指导各省级市场利率定价自律机制，根据辖区内各城市房地产市场形势变化及城市政府调控要求，自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款利率加点下限。
当前，我国个人住房贷款利率采用“全国、城市、银行”三层定价机制。华泰固收研究员张继强介绍，全国层面，房贷利率下限主要以LPR为基准进行加减点；城市层面是在全国政策下限基础上，各地确定辖内城市的贷款利率加点下限；在银行层面，各家银行结合自身经营情况、客户风险状况和信贷条件等，在城市利率下限基础上确定每笔贷款的具体加点数值。
“银行在和客户约定首套房贷利率时，也有一定的约束和条件。”易居研究院智库中心研究总监严跃进介绍，一是看客户资质，即征信记录、交易流水、贷款记录等；二是看合作楼盘工程情况和认购情况；三是看中介资质，如中介规模、合作关系等。
王青认为，金融管理部门政策调整，带动多地首套房贷利率下调，将促进房地产市场平稳健康发展。
不过，应该看到，我国地域广袤，各地区之间房地产市场差异大，市场分化明显，因城施策的力度也有所不同。房子是用来住的、不是用来炒的定位已经成为社会共识。这个定位没有动摇，力度没有放松。
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