专属管辖是指法律强制规定某些特殊类型的案件只能由特定的人民法院管辖，其他法院无管辖权，当事人也不得协议变更管辖法院。
专属管辖是一种强制性管辖，具有管辖上的排他性，既排除了任何外国法院对属于我国法院专属管辖的案件的管辖权，又排除诉讼当事人以协议方式选择国内的其他法院管辖和法律有关一般地域管辖和特殊地域管辖的规定。
根据《民事诉讼法》第33条的规定，下列三类案件属于专属管辖：
（1）因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖。
不动产是指不能移动或移动后会降低或丧失其性能和使用价值的地面附着物。如土地、矿山、建筑物等。将因不动产纠纷提起的诉讼规定为专属管辖，是各国民事诉讼法的通行做法。
专属管辖中不动产纠纷的认定
1.专属管辖中的不动产纠纷仅限于不动产的部分物权纠纷
专属管辖是对当事人诉权处分的一种限制，是诉讼程序上的强制性规定，不允许当事人通过合意进行变通，所以应从严把握，尽可能限定在确有必要的范围内。
根据新民诉法司法解释，不动产纠纷是指“因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷”。根据“法无禁止即自由”的法治思想，对当事人诉权的限制不应扩张至不动产的债权纠纷。对于虽然与不动产有牵连关系但本质属于债权纠纷的案件（如购房款纠纷等）不属于不动产纠纷；同时，对于不动产的物权纠纷，也仅限定在“因权利确认、分割、相邻关系等引起的”物权纠纷，除此之外的不动产物权纠纷，也不属于专属管辖范围，应该赋予当事人对管辖的选择权。
2.只有特殊类型的合同纠纷按照不动产纠纷确定管辖
根据新民诉法司法解释规定，农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、政策性房屋买卖合同纠纷，按照不动产纠纷确定管辖。这是法院在具体适用法律过程中对不动产纠纷的一个补充，是考虑到这些特殊类型的涉及不动产的合同纠纷都会涉及当地的土地承包经营政策和房地产宏观调控政策，由不动产所在地法院专属管辖，有利于案件的审理和后期的执行，更有利于统一裁判尺度，避免引起群体性纠纷等。对于不属于这几种特殊类型的不动产合同纠纷，不应纳入专属管辖范围。
建设工程案件专属管辖如何理解？哪些属于专属管辖？
《最高人民法院关于适用的解释》（简称《民诉法解释》）第 28 条规定，建设工程施工合同案件按照不动产专属管辖确定受诉法院，即建设工程施工合同纠纷一律由建设工程所在地人民法院管辖。
对于专属管辖不限于《民事案件案由规定》中的”建设工程施工合同纠纷”，还包括建设工程施工相关的案件，即建设工程施工合同纠纷、建设工程价款优先受偿权纠纷、建设工程分包合同纠纷、建设工程监理合同纠纷、装饰装修合同纠纷、铁路修建合同纠纷、农村建房施工合同纠纷。
建设工程勘察、设计合同纠纷在性质上不属于建设工程施工合同纠纷，不适用专属管辖的规定。
对于尚未开工建设的建设工程合同纠纷，也应当按照不动产纠纷确定管辖，即由工程所在地的人民法院管辖。实际施工人向转包人、违法分包人主张权利，虽系独立的合同关系，但仍系围绕所建工程进行结算，亦应适用专属管辖的规定。工程款债权转让的，债权人与受让人因债权转让合同发生纠纷的，由于该债权源于建设工程施工合同，应依据原建设工程施工合同法律关系确定管辖。
（2）因港口作业发生纠纷提起的诉讼，由港口所在地人民法院管辖。
港口作业是指船舶进出港口进行调度、装卸货物、排除障碍等作业。港口作业所造成的纠纷，由港口所在地人民法院(指海事法院)管辖。有利于法院调查、勘验、了解情况，及时、正确地裁判。
（3）因继承遗产纠纷提起的诉讼，由被继承人死亡之时住所地或者主要遗产所在地人民法院管辖。
遗产是死者生前个人所有的合法财产，包括动产和不动产。在确定“主要遗产”时，一般以不动产所在地作为主要遗产地，动产有多项的，则以价值高的动产所在地作为主要遗产的。
涉外专属管辖的范围如下：
根据我国《民事诉讼法》第266条规定，属于我国人民法院专属管辖的涉外民事案件有：
1．在我国履行的中外合资经营企业合同纠纷；
2．在我国履行的中外合作经营企业合同纠纷；
3．在我国履行的中外合作勘探开发自然资源合同纠纷。
延展讲解：
1.为什么是“不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷”？
因物权变动的原因关系即具有债权性质的合同关系而产生的纠纷，均属于不动产的债权纠纷，如物权设立原因关系方面的担保合同纠纷，物权转让原因关系方面的买卖合同纠纷。
对于因物权设立、权属、效力、使用、收益等物权关系产生的纠纷，则属于不动产的物权纠纷。
考虑到不动产通常具有较大经济价值及其不可移动的属性，为方便法院审理、调查和执行，更好维护社会稳定，保障公民财产权利，对不动产纠纷设置了专属管辖制度。然而专属管辖是对当事人诉权处分的一种限制，是诉讼程序上的强制性规定，不允许当事人通过合意进行变通，所以应从严把握，尽可能限定在确有必要的范围内。所以将适用专属管辖的不动产纠纷限定在“因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的纠纷”，除此之外的其他不动产物权纠纷，不适用专属管辖。
2.为什么这几类合同纠纷适用专属管辖？
（1）农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、政策性房屋买卖合同纠纷，这些争议除了涉及合同的订立、履行之外，还涉及当地土地承包经营政策和房地产宏观调控政策，由不动产所在地法院专属管辖，有利于统一裁判尺度，也利于配合当地政府处理该类案件引起的群体性纠纷。
（2）建设工程合同纠纷，由于通常涉及建筑物工程造价评估、质量鉴定、优先受偿、执行拍卖等，由建筑物所在地法院管辖，有利于案件的审理和执行。
3.如何确定不动产所在地？
我国对土地、房屋等不动产实行登记制，所以凡是经由政府有关部门登记的，那么不动产登记簿记载的所在地就是不动产的所在地。土地或者地上的建筑物以及其他附着物，由于不能移动或者纵使移动了也就把其原有价值破坏了，所以物的实际所在地为不动产所在地。
4.《民诉法解释》第二十八条的三个条款之间是什么关系？
第一款是对《民事诉讼法》第三十三条中的“不动产纠纷”概念的阐释，明确了不动产纠纷专属管辖中的不动产纠纷仅针对不动产的部分物权纠纷，而不包括不动产债权纠纷。
第二款则是对第一款排除不动产债权纠纷的一种例外规定，即对于某些不动产的债权纠纷，在现实需要的情况下，从“两便原则”（方便法院审理，方便当事人参加诉讼）出发，也按照专属管辖原则确定管辖法院。
第三款则是对不动产纠纷的管辖地“不动产所在地”的解释，有登记的按照登记确定，无登记的则以实际所在地确定管辖地。
5.继承遗产纠纷中涉及不动产的时候，究竟是以不动产纠纷专属管辖优先，还是以继承遗产纠纷专属管辖优先？
当继承遗产涉及不动产时，《民事诉讼法》第三十三条的第一项（不动产纠纷专属管辖）和第三项（继承遗产纠纷专属管辖）看似发生竞合，究竟谁得优先适用？
根据《民事诉讼法》第三十三条第三项，被继承人死亡时住所地的法院对继承遗产纠纷有管辖权，这主要是为了方便确定继承开始的时间、继承人与被继承人生前的关系等问题；同时，为了查清遗产的范围和分配的问题，使继承遗产的纠纷得到正确解决，该项还规定，主要遗产所在地人民法院可行使管辖权。
当死者生前住所地和主要遗产所在地是一致时，该地人民法院具有管辖权；而二者不一致时，则两地法院均有管辖权，当事人可以选择其一提起诉讼。
纵使争议的遗产包括不动产，仍应当按照继承遗产纠纷来确定管辖法院，即此类案件由被继承人死亡时住所地或者主要遗产所在地法院确定管辖法院。在二者之间发生管辖权争议时，法院审判实例多按照主要遗产所在地来确定管辖，但仍需遵守《民事诉讼法》第三十五条关于最先立案法院管辖的规定。
6.房屋租赁合同纠纷如何确定管辖？
早前，因房屋租赁合同而产生的房屋修缮、租金或腾退纠纷一般由房屋所在地法院管辖，个别情况可由被告户籍地或者居所地法院管辖，其依据系1986年1月7日最高人民法院颁布的《关于房屋租赁纠纷如何确定管辖问题的批复》。
然而，上述司法解释已于2013年1月14日被宣布失效。此后，确定房屋租赁纠纷的管辖依据通常从一般合同纠纷中寻求，即《民事诉讼法》第23条“因合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖。”
一般情况下，适用合同履行地法院管辖对于房屋租赁合同而言，不动产所在地即为合同履行地，这也是最方便当事人诉讼、便于法院查明案情、便于裁判执行的情形。基于此，2015年《民诉法解释》规定了房屋租赁合同纠纷一概由不动产所在地法院专属管辖。
专属管辖规定法律依据：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第三十三条 下列案件，由本条规定的人民法院专属管辖：
（一）因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖；
（二）因港口作业中发生纠纷提起的诉讼，由港口所在地人民法院管辖；
（三）因继承遗产纠纷提起的诉讼，由被继承人死亡时住所地或者主要遗产所在地人民法院管辖。
第二百六十六条 因在中华人民共和国履行中外合资经营企业合同、中外合作经营企业合同、中外合作勘探开发自然资源合同发生纠纷提起的诉讼，由中华人民共和国人民法院管辖。
《最高人民法院关于适用的解释》
第二十八条
民事诉讼法第三十三条第一项规定的不动产纠纷是指不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷。
农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、政策性房屋买卖合同纠纷，按照不动产纠纷确定管辖。
不动产已登记的，以不动产登记簿记载的所在地为不动产所在地；不动产未登记的，以不动产实际所在地为不动产所在地。
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