我国目前商品房交易中，大部分购房者购买的是预售商品房，也就是说，在购买房屋的时候，房屋还属于在建工程，不能立即交付也没有不动产权证，这对购房者其实是存在风险的，在后续的等待过程中会出现一系列的问题，那么如果签订合同付了钱之后因为种种原因购房者想退房，在什么情况下可以实现又需要注意什么问题呢？
什么情况下业主可以退房？
1.无论什么情况，只要双方谈好了条件，都可以协商解除；
2.达到了合同约定的解除条件，购房者可以单方解除；
比如开发商逾期交房或者逾期办证，根据购房合同的约定，超过一定期限以后购房者可以单方解除合同然后要求退房，无须经过开发商的同意；
3. 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，购房者可以解除购房合同要求退房；
4.商品房质量问题已经严重影响正常居住使用，购房者可以解除购房合同要求退房；
5.其他情况导致的合同目的不能实现。比如购买了一处商铺，但是因为开发商的原因导致该商铺不能正常经营，购房者购买房屋的目的已经不能实现了，这种情况下购房者可以解除合同要求退房。
开发商不同意怎么办？
如前所述，开发商逾期交房或者逾期办证，根据商品房买卖合同的约定，超过一定期限以后要求退房可以单方解除合同然后要求退房，无须经过开发商的同意。
即使合同没有约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，超过三个月没有交房，要求退房也可以单方解除合同。
需要注意以下两个问题：
1. 单方解除权的行使有一个法定固定期限。假设购房者老张约定在2021年1月份交房，老张可以在一年内，也就是2022年1月份之前行使单方解除权，逾期不行使的，解除权消灭。
2. 行使单方解除权需要向对方进行通知或者直接向人民法院提起解除合同之诉。
不是说口头跟销售打个电话就可以了，一是口头通知不易保存证据，二是销售人员与开发商公司的权限不同，建议直接向开发商公司办公地址邮寄书面的通知或者直接提起诉讼。
银行贷款合同怎么处理？
在购买商品房时，很多购房者都会进行贷款，一旦购房合同解除，银行贷款应该如何处理？这里有一个很多购房者都会有的误区，以为一旦购房合同解除，贷款合同也就自动解除了，其实并不是。
从法律的角度去分析，贷款合同是银行与购房者签订的，根据合同相对性原则，银行只能向购房者要求履行合同而并非开发商直接承担责任。
因此购房者需要注意贷款合同的及时处理，开发商有义务配合办理解除手续，也可以向法院请求解除贷款合同，要求开发商及时将收受的购房贷款的本金及利息返还给银行。
法律依据
1.民法典合同编
2.最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释
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