特约嘉宾
朱雪华（周口市中级法院员额法官，“全国法院先进个人”）申亮亮（周口市中级法院法官助理）
核心提示
借名买房合同，是指借名人与出名人达成的关于借名人以出名人的名义购买房屋并将房屋登记在出名人名下，双方对房屋归属与过户登记等事项作出约定的合同。
生活中，由于各种各样的原因，借名买房的现象时有发生，因借名买房产生的合同纠纷也时常发生，借名买房签订的合同效力成为大家关注的热点。本报特邀周口市中级法院法官朱雪华、法官助理申亮亮结合审判实践，就不同情形下的借名买房合同效力进行分析。
在行为人具有相应的民事行为能力，意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗的情形下，借名买房合同的效力需要结合借名买房的原因去判断。对此，朱雪华、申亮亮结合借名买房发生的原因，依据民法典的相关规定，对常见的借名买房情形进行分析。
基于合法目的签订的借名买房合同有效
朱雪华说，借名人为了保护个人隐私或者为了享受出名人所在特定群体（如企业内部职工）的购房优惠政策而与出名人签订借名买房合同，属于基于合法目的所签订的借名买房合同，该情形属于双方当事人意思自治的范畴，不涉及第三人的利益，不违反法律、行政法规的强制性规定和公序良俗。因此，该类借名买房合同是有效的。
为规避调控政策借名买房不得损害他人合法权益
如果借名人为了规避房地产宏观调控政策、法规，与符合购买条件的出名人签订借名买房合同，合同是否有效？
朱雪华说，首先，要看合同内容是否违反法律、行政法规的强制性规定。民法典第一百五十三条规定：“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。”该条款中的“强制性规定”指的是效力性强制规范。房地产宏观调控政策、法规主要是指国务院出台的《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》以及《关于国务院常务会议研究部署加强房地产市场调控的通知》，其余相关文件均为地方政策、法规。而国务院出台的上述两个通知均未明确违反该通知会导致的后果，其本质为管理性强制规范而非效力性强制规范。地方政府出台的政策不属于法律、行政法规的范围。
其次，要结合民法典第一百五十四条的规定，判断借名人与出名人是否恶意串通，损害他人合法权益。如果借名人为了规避房地产宏观调控政策、法规而与出名人签订借名买房合同，但主观上没有损害他人合法权益的目的，双方也没有恶意串通，则不能依据民法典第一百五十四条否认合同的效力。
借名人为了规避房地产宏观调控政策、法规与出名人签订借名买房合同，当借名人不具备办理房屋过户登记的条件时，借名人虽对出名人享有请求其协助办理房屋过户登记的权利，但此时尚不具备实现该权利的条件。当借名人具备办理房屋过户登记的条件时，借名人请求出名人协助其办理房屋过户登记，不违反房地产宏观调控政策、法规。因此，为了规避房地产宏观调控政策、法规所签订的借名买房合同是有效合同。
为低价购买经济适用住房签订的借名买房合同无效
朱雪华说，根据《城镇经济适用住房建设管理办法》的规定，经济适用住房是指以中低收入家庭住房困难户为供应对象，并按国家住宅建设标准（不含别墅、高级公寓、外销住宅）建设的普通住宅。
经济适用住房由政府批准统一建设，面向符合条件的住房困难家庭销售，属于政策性保障性住房，政府部门对该类房屋购买人的资格有特殊要求和严格的审查公示程序，对该类房屋的上市交易在期限、程序上设定了限制和要求。如果允许他人借名购买经济适用住房或者允许在购买经济适用住房限制交易期限内任意转让房屋，既扰乱了政府对经济适用住房的管理秩序，也损害了广大符合购买经济适用住房条件的群众的利益。如果法院判决支持借名购买经济适用住房或者在限制交易期限内任意转让经济适用住房的行为，将不利于国家对经济适用住房的管理，不利于维护符合购买经济适用住房条件的群众的群体利益。
因此，在这种情况下，可以根据民法典第一百五十四条的规定，认定借名人与出名人恶意串通，损害他人合法权益，借名买房合同无效。
为获得信贷资格或优惠签订的借名买房合同有效
申亮亮说，借名人由于有失信记录或经济能力较差难以获得银行贷款，为获取银行贷款、降低首付款比例或贷款利率而借名买房，虽违反了银行的信贷监管政策，但该行为规避的是申请贷款限制或首付款的支付比例及利率政策，是贷款银行或金融系统的行政管理政策，且房屋贷款属于实物抵押贷款，债权有保障，金融风险通常相对较低，不能据此认定该行为侵犯了公共利益，故此类借名买房合同不宜认定无效。
基于非法目的签订的借名买房合同无效
朱雪华说，任何人都不应当从违法行为中获益。如果借名人出于隐匿财产、转移资产以逃避债务或者进行洗钱等非法目的，与出名人签订借名买房合同，显然违反了法律的强制性规定，甚至涉嫌犯罪，故此类借名买房合同无效。
法条链接
民法典第一百五十三条违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。
民法典第一百五十四条行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。
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