【说明】
日读一判，系法律商业双驱动的万程通商团队的每日固定学习会。本文分享的案例，系我们于2022年4月12日集体学习的案例。
按照有关法律、法规、政策的要求，即日起，我们学习分享的案例，将隐去主体及案号信息。给您带来不便，我们深表歉意。
如您需案例全文，请留言留下您的邮箱地址，我们会尽快安排发送全文。
【裁判要旨】
1. 物权法规定经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取公开竞价的方式出让，案涉合同当事人约定保证案涉土地挂牌拍卖价格及保证挂牌给合同相对方。该合同条款因违反物权法定的原则，因而无效。
2. 合同条款并非合同成立生效的必要条款，案涉合同所涉条款内容无效，不影响合同其他部分的效力。
【关联法条】
物权法T137：设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。
合同法T56：无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
【诉讼主体】
再审申请人（一审原告、反诉被告，二审上诉人）：甲公司。
被申请人（一审被告、反诉原告，二审被上诉人）：乙经济合作社。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：丙经济合作社。
【基本情况】
再审申请人甲公司因与被申请人乙经济合作社、丙经济合作社房地产开发经营合同纠纷一案，不服山东省高级法院【】号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。
【申请人甲公司请求】
本案符合《民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形，应予再审。
主要事实和理由：
（一）二审判决以当事人有关“保证挂牌给甲公司”的约定在整个合同中并非决定性、重要性条款为由，认定合同为部分无效合同，适用法律错误。案涉合同及补充协议应为整体无效。
1. 从条款的内容和作用看，“保证挂牌给甲公司”的约定是合同的根本性条款。甲公司挂牌取得案涉土地使用权，是签订案涉合同的根本目的，也是甲公司垫资建设安置楼的前提条件。该条款在合同中属于决定性的主要条款，该条款无效，直接导致整个合同无效。
2. 案涉土地使用权由通力公司摘牌，后通力公司转让给甲公司进行开发。甲公司开发案涉出让土地，系独立的商业行为，不能与安置楼工程混在一起进行法律评价。
3. 在合同无效的情况下，乙经济合作社、丙经济合作社应当承担缔约过失赔偿责任，应向甲公司支付垫付的安置楼工程款。
（二）二审判决认定案涉《莒县昌盛家园开发建设工程补充协议》中的“垫资”建设并非由乙经济合作社、丙经济合作社负担安置楼建设费用，缺乏证据证明。
1. 从字面意思看，补充协议明确约定甲公司系垫资建设，而不是无偿建设。
2. 退一步讲，如果认定甲公司是“无偿”建设210套安置楼，需一个前提条件，即乙经济合作社、丙经济合作社需要向甲公司提供37.5亩开发土地，而乙经济合作社、丙经济合作社并没有向甲公司提供任何开发土地，甲公司是从通力公司以每亩81.65万元的高价受让18.879亩土地进行开发，与乙经济合作社、丙经济合作社没有任何关系，且所开发的土地面积远远不足合同约定的37.5亩。
3. 安置楼房建设与出让土地开发是两个完全不同的行为，二审判决将两者混为一谈错误。
4. 通力公司将18.879亩土地以15413063元价格转让给甲公司，每亩土地的出让金是81.65万元，该价格远远高于合同约定的“每亩不超过70万元”。对于超过部分，合同约定应当由乙经济合作社、丙经济合作社承担。
【被申请人丙经济合作社辩称】
（一）甲公司再审申请程序不当，违反了一事不再理原则。甲公司起诉请求丙经济合作社、乙经济合作社支付工程价款。该诉讼请求已被生效判决驳回。此后，甲公司再次提起诉讼，主张相应工程款损失，要求解除甲公司与丙经济合作社、乙经济合作社签订的房地产合作开发合同。甲公司申请再审请求确认合同无效，与其另案请求解除房地产合作开发合同并赔偿安置楼房工程款的损失相矛盾，属于重复诉讼。
（二）甲公司申请再审主张合同整体无效的事由不当，双方合作开发的第一阶段已经履行完毕，且房地产开发符合政府规划和政策，属有效协议。
（三）二审判决认定“垫资”建设并非由丙经济合作社负担安置楼建设费用正确。甲公司申请再审所提出的土地出让金是合同履行的账目结算，并应由其承担安置楼建设工程款的责任。甲公司认为乙经济合作社应当履行交付土地的义务，如不能交付土地就应承担安置楼建设工程款的责任。显然，此项主张相互矛盾。甲公司申请再审把账目的结算和安置楼工程款的承担问题混为一谈。
【法院认为】
结合甲公司再审申请书载明的事由及其提供的证据，应对以下问题进行审查：
（一）关于案涉合同有关“保证挂牌给甲公司”的约定效力问题
《物权法》第一百三十七条规定：“设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。”
本案中，甲公司与乙经济合作社、丙经济合作社分别于2009年5月27日、2009年9月16日签订《旧村拆迁安置与房地产开发建设工程合同》和《莒县昌盛家园开发建设工程补充协议》，就案涉土地的开发建设进行了约定。案涉协议均明确约定乙经济合作社、丙经济合作社保证案涉土地挂牌拍卖价格每亩不超过70万元，并保证挂牌给甲公司。该约定违反了上述法律的相关规定，依法应为无效。
《合同法》第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”乙经济合作社、丙经济合作社与甲公司有关“保证案涉土地挂牌拍卖价格每亩不超过70万元，并保证挂牌给甲公司”的条款并非合同成立生效的必要条款，案涉合同所涉“保证案涉土地挂牌拍卖价格每亩不超过70万元，并保证挂牌给甲公司”条款内容的无效，并不影响《旧村拆迁安置与房地产开发建设工程合同》和《莒县昌盛家园开发建设工程补充协议》其他部分的效力，二审判决对此认定正确。
（二）关于案涉合同约定“垫资”的性质认定问题
案涉《莒县昌盛家园开发建设工程补充协议》第四条约定：“甲公司建造210套楼房无偿提供给乙经济合作社、丙经济合作社”现修改为：“甲公司先垫资建造210套楼房给乙经济合作社、丙经济合作社，由乙经济合作社、丙经济合作社分配给安置户”。针对垫资的性质问题，当事人存在争议。
本院认为，二审判决认定案涉协议所约定的“垫资”建设并非甲公司主张的乙经济合作社、丙经济合作社负担安置楼的建设费用正确，理由如下：
首先，案涉《旧村拆迁安置与房地产开发建设工程合同》第五条明确：建设工程费用承担：建设工程费用由甲公司承担。乙经济合作社、丙经济合作社用于村民安置的土地税费、小区内变压器、安置楼房总电表以外公共配电部分和安置户的两证费用（房产证、土地证）等由乙经济合作社、丙经济合作社承担；燃气开口费由甲公司承担。甲公司建造210套楼房无偿提供给乙经济合作社、丙经济合作社，由乙经济合作社、丙经济合作社分配给安置户，具体分配方法由乙经济合作社、丙经济合作社自行决定。属于甲公司自己开发的工程所产生的税费由甲公司承担。
前述条款，对当事人承担的费用问题进行了明确。根据该约定，案涉楼房发生的建设工程费用承担主体为甲公司。
其次，从当事人权利义务的约定看，甲公司在承担第一期所涉210套楼房的建设等费用后进行第二期开发时，享有对安置占用土地外的剩余土地进行开发的权益，也即针对开发建设安置楼房的投入，当事人约定甲公司可通过其他地块的开发销售收回相应的投入。该约定平衡了当事人之间的利益，符合民事活动的公平原则。
第三，从同时期周边村企合作的模式看，村民委员会在与房地产开发企业合作进行房地产开发时，并不需要支付房地产开发企业建设安置楼房的费用。由此，所设“垫资”建设费用由房地产开发企业承担，符合当地村企合作的一般模式。
第四，结合证人证言分析，协调案涉房地产开发的证人白某、吴某、徐某、于凤升均证实乙经济合作社、丙经济合作社在与甲公司合作时，无需支付甲公司建设安置楼的工程款。此也进一步佐证了“垫资”建设费用应由甲公司承担的事实。
综上，甲公司的再审申请不符合《民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形。依照《民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：
驳回甲公司的再审申请。
律师在线法律咨询,24小时在线咨询
微信号：18365284851
微信扫描上方二维码联系我们
版权声明：本文内容由互联网用户自发贡献，该文观点仅代表作者本人。本站仅提供信息存储空间服务，不拥有所有权，不承担相关法律责任。如发现本站有涉嫌抄袭侵权/违法违规的内容， 请发送邮件至253000106@qq.com举报，一经查实，本站将立刻删除。
发布者：普法网编辑，转转请注明出处：https://law.chuangxiangniao.com/p/385981.html
