炒房合同不成立的条件有：订立合同的只有一方。订立的合同并不是当事人意思表示合意之后的结果，没有形成要约和承诺的一致。合同的客体是不确定的。要式合同中没有实际履行物的给付。
一、炒房合同不成立的条件有哪些?
合同不具备成立的要件，即不成立。合同的不成立，有以下几种情形：
1、一人自行订立合同;
2、当事人之间订立合同的意思表示不一致，未形成要约、承诺的合致;
3、合同的客体不确定;
4、要物合同未履行物的给付;
5、须经批准、登记方能成立的合同未履行批准、登记手续;
6、法律规定或者是当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未订立书面合同且未履行的。
二、如何区分合同不成立与合同无效
(一)两者的法律含义不同。
无效合同是指因不符合或违反法律要求的、不能发生当事人预期的法律后果的合同。无效合同是法律禁止订立的合同，它不能得到法律的承认和保护，不能对当事人产生法律约束力。
不成立合同是形式不符合法律规定的合同，无效合同是本质不符合法律规定的合同，两者强调的内容不一样，不成立合同强调的是程序内容不合法，无效合同强调的是实体内容不合法。
(二)两者形成的法律关系不同。
不成立合同当事人之间已形成的是缔约关系。尽管当事人未形成合同法律关系，但不等于相互之间没有任何权利义务。因为此时当事人开始着手实施订立合同的民事活动，订立合同的当事人在协商时，必须尽到善意、互相协助、及时通知等义务，必须依交易惯例办事，这些义务在理论上称为附随义务或称先合同义务的义务。
而无效合同的当事人已完成了合同订立的程序，双方已形成合同关系，只不过无效合同是国家法律禁止订立的合同，合同的内容得不到法律的承认和保护，不能产生法律约束力而已。此外，当事人的缔约关系已消灭，因为此时合同已成立，当事人在缔约阶段的权利义务已完成。
(三)两者形成的原因不同。
从不成立合同的概念可以推断出不成立合同形成的原因有三种：合同的主要条款不具备;当事人的意思表示不一致;合同的形式不合法。
无效合同产生的原因有：一是合同主体不合格，当事人不具备订立合同的行为能力;二是当事人的意思表示不真实;三是合同的内容不合法，其内容违反法律强制性或禁止性规定，违反公共秩序或社会公共利益。
(四)二者引起的法律后果不同。
尽管不成立合同与无效合同都是在当事人订立合同过程中发生，但二者引起的法律后果却截然不同。合同不成立意味着当事人之间尚未形成合同法律关系，彼此互相不受合同条款约束。很显然，不成立合同可能会引起几种法律后果：一是合同不成立，当事人也未实际开始履行，尚未造成财产后果的，当事人可以继续磋商订立合同，也可以停止订立合同;二是合同不成立，当事人已开始实际履行，当事人既可以继续弥补订立合同手续，也可以停止订立合同。对于停止订立合同的，一方或双方因接受履行而取得的财产应返还给对方，因为此时当事人取得的财产无法律规定或合同约定的依据，此外造成合同不成立有过错的一方赔偿对方的经济损失。合同无效标志着合同没有法律约束力，合同一经被确认无效，当事人必须停止履行，不允许当事人协商继续履行合同，并引起返还财产、赔偿损失、追缴财产的法律后果。
(五)二者的保护性不同。
实际生活当中，由于当事人缺乏订立合同的常识或疏忽大意等原因，有些条款没有订立或约定不明确，致使合同难以履行，如一律确认为不成立合同，就有可能损害当事人的正当利益，又不利于维护合同关系的稳定和交易的安全，我国法律对此采用相对不保护原则，即在承认必要条款空缺或约定不明的合同未成立生效的前提下，规定了相应的保护措施，民法通则第八十八条对合同质量要求、价款、履行期限、地点，专门作了补救性的规定，如质量要求不明确的，按照国家质量标准履行，没有国家质量标准的，按照通常标准履行。适用补救应符合一定的条件，一是合同的条款空缺不明是个别的;大量的条款不明或空缺视为合同尚未成立，当事人没有形成一致性意见。二是法律已作了规定可以补救的条款，如合同的数量、标的条款空缺或约定不明法律没有规定补救方法，实际上也不可能进行补救。三是当事人已约定的其他条款必须合法，不违反国家利益和社会公共利益。而对合同无效，法律则是无条件地宣布无效，采用的是绝对不保护原则，因为无效合同的内容一旦付诸履行，势必会给对方当事人或给国家、集体、第三人的利益造成损害，扰乱社会秩序。
合同首先要成立了，那么之后才能说生效的问题。虽然很多时候合同成立即生效，但也有例外的情况，比如要式合同，一般是在交付了标的物之后，那么才算是合同成立。至于合同的生效，就要求合同内容是建立在当事人平等且协商一致的基础上，除此之外还要求内容不违反法律、行政法规的强制性规定。
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