张春杰律师点评：房屋买卖不过户法院查封后悔迟作者：郭小军 2010-05-27172051——近日，省市中级人民法院执行裁判庭连续审理了两起因购买二手房，没有及时办理房屋过户登记手续而引发的纠纷。当房屋被法院依法查封时，不但让购房人的愿望落空，还可能给其造成巨大的经济损失。2009年8月，张某与刘某签订了房屋买卖协议，约定张某以18万元的价格购买刘某位于太平小区一套面积为91平方米的住房。至同年11月，张某已先后四次向刘某付款共计16万元，约定余款2万元在房屋过户时付清。不料，刘某成为一起案件的被执行人，执行法院于2009年12月作出执行裁定，依法将该套房屋查封。张某认为该房屋是她已经购买了的，不应该查封，于是向法院提出执行异议，请求法院撤销查封裁定。衡阳市中级人民法院审理后认为，买卖双方虽然签订了购房协议，支付了大部分的购房款，但双方没有办理该房屋的产权过户手续，张某也没有全部付清购房款并且实际占有该房屋，该房屋的产权所有人还是刘某。根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定（被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。），法院最终认定，异议人证明的异议理由不成立，驳回其异议申请。另一起案件的异议人段某和张某的遭遇一样，他以60万元的价格向刘某购买了4套住房，已经交付了55万元，也没有办理产权过户，现在房屋被法院依法查封，无法办理过户手续了。现在段某和张某肠子都悔青了，房屋将要被法院依法拍卖，而刘某也已经没有退款的能力，他们将承受巨大的经济损失。来源：中国法院网衡阳频道责任编辑：边江【房地产http://www.lvshiwang.net张春杰律师点评】买房的正常情况是买方支付房款从而取得房产的所有权。但现实中买方支付房款却迟迟无法取得房产证甚至钱房两空的情况是可能发生的。对此，购房人应有充分的思想准备。对购房人来讲，购房的风险不仅仅在于签订一份完备的买卖合同，对房产的调查、对卖方的审查以及对相关法律政策的研究都是非常必要的。本律师总结了二手房买卖中大概有一百一十多种纠纷，可谓是防不胜防。本律师就曾遇到过一个很极端的案例，购房人已经支付了绝大部分房款，在买卖双方办理了申请过户手续等待出房产证的几天里，所买卖的房产却被法院查封了！对买方来讲，交易进行到这里，其中的风险已不是自己能控制的了！对买方来讲最安全的交易方式是采取资金监管，待买方拿到房产证后再将款项支付给卖方，即使多支付些房款也是值得的。另外购房涉及几十万几百万的投资，可能是一个家庭半生甚至一生的积蓄，建议委托专业房产律师进行购房陪同，切莫捡了芝麻丢了西瓜。【声明】点评部分转载须注明作者出处，否则侵权必究！北京房地产律师网http://www.lvshiwang.net张春杰律师
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