说好的景观房却摇身变成了“坟景”房
高价购买的精装修房里“漏洞百出”
……
很多人买房都遇到过糟心事
那您知道
面对这种情形应如何处理？
上期，我们一同学习了《民法典》中好意同乘的相关规定。今天，我们继续邀请专家解读《民法典》中关于房屋买卖的规定。
《民法典》中关于买卖合同的规定
《民法典》合同编第595条：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
01
换房记之遭遇“坟景房”
果果要搬新家了。今天，长辈们兴冲冲地去收房，却气冲冲地回到家。原来，新家对面的山坡变成了墓地，新房变成了“坟景房”。奶奶说什么也不愿意住，还说，就算告到法院去，也要把钱要回来……
专家解读
《民法典》合同编第562条：当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。
《民法典》合同编第563条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。
两种情况，要退
若开发商售房时承诺房屋有“花海”景观，且保证此区域在自己的规划范围内；或明知是墓地但故意隐藏，以“花海”大肆宣传的，应当退房。
02
换房记之质量堪忧的精装修
“滴…滴…”，搬进精装房的第一天，已经第三次传来洗衣机故障的声音，妈妈很懊恼。姐姐也很沮丧，她说自己屋内窗帘坏了，找厂家，厂家说要找开发商；找消协，消协说因精装修内的家具不适用《消费者权益保护法》，他们也帮不上忙。不仅如此，这个家还存在智能门锁一按就开，儿童房没有按照约定的装修风格布置榻榻米等各种问题……谁应为这些问题负责？果果一家能不能要求退房？
专家解读
《民法典》合同编第615条：出卖人应当按照约定的质量要求交付标的物。出卖人提供有关标的物质量说明的，交付的标的物应当符合该说明的质量要求。
开发商应对自己交付的房屋，包括精装房涉及的装修、家具、家电等承担相应责任，出现问题时应当进行维修或更换。
《商品房销售管理办法》第31条：房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。
《民法典》总则编第7条：民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。
开发商应遵循民法典基本原则，维护自身商业信誉，诚信经营。
03
换房记之房主“一房多卖”
果果一家选择买一套二手现房，谁知交了定金准备过户前，房主却突然要涨价。果果爸没同意，房主就将房子卖给别人，并过了户。这种情况，能要求房主赔钱吗？
专家解读
《民法典》合同编第557条：有下列情形之一的，债权债务终止：
（一）债务已经履行；
（二）债务相互抵销；
（三）债务人依法将标的物提存；
（四）债权人免除债务；
（五）债权债务同归于一人；
（六）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。
合同解除的，该合同的权利义务关系终止。
《民法典》物权编第214条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
房屋一旦登记给别人，便无法要求变更。这种情况下可以要求房主承担违约责任：退还定金，并赔偿一倍定金。
一房多卖时的优先顺序：过户优先于占有优先于付费、签约时间等。
若有证据表明，房主系与另一买家恶意串通，合谋损害果果家的利益，果果爸可以到法院申请撤销合同或认定合同无效，从而撤销房屋登记。
04 换房记之终于入住新房
最后，果果的爸爸通过银行贷款买了一套新房，果果一家终于住上了满意的房子。
现场提问
买的精装修房，开发商只在质保期内维修。质保期过后的维修费用，可以让开发商承担吗？
一般来讲，开发商只在保修期内承担维修责任。建议您将精装修合同内的细节约定清楚，之后一旦发现有粗制滥造等行为，可以认定为开发商违约，要求开发商承担违约责任。
一房多卖是否构成诈骗罪？
一房多卖的情况和后果有多种。
第一种是房主高价卖给其他人，需要承担民事责任。
第二种是房主将一套房同时卖给多人，在收到房款后销声匿迹。此时房主涉嫌诈骗罪，就构成刑事犯罪。
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