在日常生活中，我们认为小孩子是不具备民事行为能力的，也就是不满八周岁的未成年人为无民事行为能力人，由其法定代理人代理实施民事法律行为；不能辨认自己行为的成年人为无民事行为能力人，由其法定代理人代理实施民事法律行为。但是如果是痴呆的老人呢？其做出的民事行为有无效，也就是如果痴呆老人卖房子，买卖契约有无效力？小编跟大家说说，请看下文：
一、基本案例：
老李今年81岁，居住在福利院里，已经卧床不起好几个月。由于患有老年痴呆症，老李记忆力衰退，但关于自家房子的事，他始终念念不忘。
老李的房子位于长沙市中心，有八十多个平方，是他早年花13万多买下的，后来升值到近60万，却在2012年被他以29万的低价卖出。2013年6月，老李的儿子李俊（化名）得知此事，请假从上海回到长沙家中。老李当时仍住在自家房子里，然而房产证却已不见。
父亲解释不清，李俊只好自己查，这才发现房子不仅早已被过户到他人名下，就连房款也没有全拿到。
二、案例分析：
1、买卖契约欠公平
李俊找到父亲签的房地产买卖契约，发现父亲不仅同意买家分三次付款，还无偿将房屋后来扩建的12个平方送给对方。李俊不明白父亲为什么会签下这份明显不公平的合同，于是找到买房人张林（化名）。张林向李俊解释了低房价和分期付款的原因，还说房子是老李坚持要卖给自己的。
对于张林的说法，李俊并不认可，协商难以进行。李俊想起早在2012年前后就发现父亲的举止开始不正常，父亲的老同事和邻居也向他反映过父亲的怪异表现，父亲自己也向他倾诉过苦恼。在李俊看来，父亲的智力已经出现问题，那么之前签下的卖房合同的法律效力就存有疑问。
2、合同效力引质疑
2013年8月，李俊将张林告上法庭，想将房子要回。
期间，李俊带父亲到医院做检查。2013年11月，医院诊断老李脑萎缩，患老年性痴呆。
之后，法院委托司法鉴定中心做出鉴定，确定老人目前有限制民事行为能力，不宜再做出与他智力不符的决定。
张林听说这个消息后却不以为然，他认为老李2012年与他交易时没有患病，甚至能将首次付款时的10万元现金当面数清。对此，李俊说父亲的病是持续性的，邻居朋友也证实老李的思维经常有问题。
李俊认为从种种迹象判断，已经不能用常人的标准去衡量老李2012年底签订合同时的状态。
3、显失公平可撤销
2014年5月16日，法院作出一审判决，考虑到老李的精神状况，认为双方签订的购房合同存在重大误解，应该撤销，房屋的产权应该重新变更登记到老李名下。张林不服，提起上诉。
法院审查后认为张林的疑问也有道理，毕竟老人是在后来被认定为限制民事行为能力人，而对其签订合同时的状态缺乏正式鉴定。所以重审阶段，法院将重点放在了合同本身。法官到长沙市房产局进行调查，查明2013年同地段同类型的房屋价格差不多是每平方米6800元左右，远远高于老李卖给张林的价格每平方米4000元，认定双方的交易行为显失公平。
2015年5月，法院作出终审判决，维持原判。
败诉后，张林又提起反诉，要求老李归还第一笔房款10万元，并付10万元违约金。2016年10月，法院审理认为双方的合同已经因为显失公平被依法撤销，因此不存在违约责任的追究问题。对于合同的签订，双方均存在过错且过错程度大体相当，老李应归还张林付过的第一笔购房款10万元，除此之外的其他费用不予支持。
三、相关法律依据：《民法总则》
第二十二条不能完全辨认自己行为的成年人为限制民事行为能力人，实施民事法律行为由其法定代理人代理或者经其法定代理人同意、追认，但是可以独立实施纯获利益的民事法律行为或者与其智力、精神健康状况相适应的民事法律行为。
第二十三条无民事行为能力人、限制民事行为能力人的监护人是其法定代理人。
第二十四条不能辨认或者不能完全辨认自己行为的成年人，其利害关系人或者有关组织，可以向人民法院申请认定该成年人为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人。
被人民法院认定为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人的，经本人、利害关系人或者有关组织申请，人民法院可以根据其智力、精神健康恢复的状况，认定该成年人恢复为限制民事行为能力人或者完全民事行为能力人。
四、相关问题的解答：
1、今年两会期间通过的《民法总则》引起了广泛的关注，它的重要性在哪呢？
从法律地位来说，它仅次于宪法，是国家的基本法。所有的民事主体，从自然人的生老病死到法人的成立消灭，从人身权利到财产权利，都由民法规定。总则变化较多，比如说它把对民事权利、私权的保护写进了民法总则，而且放在基本原则的第一条，体现了人文主义、私权至上，这对我们国家的民主法治进程是非常重要的。
2、老人的房子又要回来了，但事情的起因让我们很担心。老人在签订卖房合同的时候，显然他的身体状况已经不适合做这样的事情，那民法总则在制度上是怎么安排的？
它可能涉及两方面的制度安排，一个关于自然人的行为能力，一个涉及到监护制度。《民法总则》第24条规定，不能辨认或者不能完全辨认自己行为的成年人，其利害关系人或者有关组织，可以向人民法院申请认定该成年人为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人。因此年满18周岁的完全行为能力人由于精神、智力方面的障碍，也可能被认定为无行为能力或限制行为能力人。被法院认定后，他从事法律行为的主体资格就会受限。
这个案子中，老李当时签房屋买卖合同时，他的儿子并没有通过法院认定，所以法院还不能根据这条来认定合同无效，而是从显失公平的角度来行使撤销权。
3、截至2016年底，全国60岁以上老年人口已经超过2.3亿，其中失能和半失能老年人大概有4063万人，所以一个行之有效的监护制度就显得非常重要，那一旦有老人需要别人来监护他，这个程序该怎么启动？法律里是怎么规定的？
按照《民法总则》的规定，老人可以在自己年龄还不是特别老，神智还清醒的时候，跟近亲属，甚至是相关的组织达成监护协议。等日后丧失了行为能力或变成了限制行为能力人的时候，监护人就可以根据协议履行监护职责，保护被监护人的财产权利、人身权利。这次《民法总则》对于自然人的监护制度有很多改进，是我们国家进入了老龄社会以后的一种创新，是比较好的现代立法理念。加快构建符合现代监护理念的成年监护制度，特别是老年监护制度，让法律更全面、有效地介入成年监护关系，更细致地区分被监护人的需求，维持其生活的正常化，既契合全球的立法趋势，也是我国当前老龄化社会的需要。
（责编：小清）
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