2011年以来，德国大城市房价「水涨船高」。在2017年，柏林房价涨幅更达到全球第一，超过了香港、巴黎及伦敦；在2017-2020没有买房的留德华，纷纷开始懊恼当初没有入手，否则如今资产增早就值20-30%；买了房的也后悔着，多希望当初能够再多买几套。
多买几套，那就不是满足自住，更多的是去「满足投资需求」。多出的在德房产，多是用于出租，房产增值的同时，获取出租收益。
然而在德国出租房产的新人投资者，如果没有做好功课，在第一次报税时就会傻眼了：
收来的房租要按个人所得税率缴税！
举个例子个人所得税是有多可怕!
一张图告诉你德国税务局的本质
如果独身的您目前在德国年收入100000欧，房租年收益10000欧，查询2021年税表应该征收33036欧个人所得税；计算租金收益达110000欧，查询税表，您的个人所得税将上升至37236欧。原本10000欧的租金收入，扣掉要多交的4200欧税，就只剩下5800欧了！
少了整整42%的租金收益！
但是俗话说的好，「德国税法就和新冠管制措施一样」，限制地越严，在法律的规定下，应运而生的对策也就越多。税收的初衷是惩罚富人，而现实却是惩罚了对它投赞成票的中产阶级和普通人。因为富人，更明白如何「运用各种合法方法合理避税」。
对于租金的这部分收益，德国的法律可是明确做了规定：用于房产投资运营的开销可以「合法地计入抵税开支」。在某些特殊情况下，总租金收入在减去各种被计算的开销后，应纳税租金甚至可以成为负数。
租金应纳税部分 = 租金收入 – 出租行为投入的运营成本支出（抵税）
在这种情况下，您可以「通过法律允许的方式合法做账」，实现您投资、您获得收益、税务局还要向您退税的梦幻操作!
那么话说回来，究竟哪些费用，可以在税务局处，合理记作房产投资运营开销呢？
首先，您需要明白一个租房抵税的基本原则：只有为出租房屋「进行的实际支出」，才可用于税收优惠！
各种房屋相关的支出发票一定要收好
因此您的所有出租相关购买的产品及服务，请一定准备好发票，以供未来报税有据可循。
而通常能够抵税的费用，通常包括以下几种：
1. 利息费用2. 折旧费用 3. 改造和翻新费用4. 物业费用5. 房税费用6. 其它出租运营成本等
01 利息费用
如果房主以「贷款形式」支付购买房产并出租，那么他每年向银行支付的全额利息费用可以用以抵扣租金收入。
这也是我们在德房产投资中，一直强调如果有条件贷款，还是尽量选择贷款的原因 —— 这部分利息费用在抵税过程中也是一笔「不小的账单」了。
02 折旧费用 Abschreibung
德国的所有法律，都突出一个重点：「符合逻辑」
房屋折旧基本图示
折旧 Abschreibung 就是一个符合逻辑的过程：您作为房东，把房子租给房客，那房客用着用着，房屋本身和屋内家具家电越来越老旧，那变得老旧造成的”损失”，当然属于整个房产出租「投资行为的”运营成本”」!
我们也知道，德国的房价包括土地价值和房屋价值（一般写在您的购房合同中），那房价部分的折旧，理所当然主要就是「购置房屋本身的价值」（计算各类中介费和附加费后）的折旧费用，毕竟土地价值自然不会因为你的使用而改变。
房屋部分折旧基本原则如下：
首先强调一下，折旧以买房当年年份开始，与房屋的建筑年份无关。
1924年之前建的房子，出租每年可折旧房屋本身价值的2.5%；1924年之后建造的房子，出租每年可折旧房屋本身价值的2%，也就是我们所说的折旧年限50年；
德丰在售城市更新区域房产诗茵，点击可查看详细信息
而如果您购买文物保护建筑或城市更新区域内的建筑，房屋折旧的费用将在12年内完成，前8年每年9%，后4年每年7%，这主要是「鼓励对于城市更新和文物保护的投资」。
这里面可就大有玩法了:
如果您按照房价9%计算折旧，您会发现在大部分情况下，您的房产运营成本，已经大于您的租金收入，您的投资应税额可直接归为负数，即税务局不仅不会向您收税，还要向您退税！
而房屋内的家具家电折旧原则如下（以下金额不含增值税）：
厨房及超过1000欧的各种大件家具，折旧年限为10年，每年10%250-1000欧的家具及电器，通常折旧年限为5年，每年20%同时对于800欧以下的部分家电，您可以选择判定其为低值易耗品，当年一次性折旧，也可选5年折旧250欧以下的小额家电，通常当年一次性折旧
改造和翻新费用
如果全年修缮总额不超过4000欧元（不含税），出于简化的目的，可以直接「当年全额抵税」。而如果您需要大额修理，翻新费会计入购房成本，以2%速度折旧。
通常情况下，您的翻新费用可以合理逐渐转嫁到租客的租金上，如您花3000欧给您的房子换了一个窗户，那么当年您就可以获得一个「3000欧的抵税项目」，大概率当年可获得退税补偿（除购买遗产保护房另一种退税的可能）；
要是改造成节能房更是还有Kfw贷款补贴
而同时新换的窗户让房子的能耗水平提升了，租客理论上可以节省暖气费，那未来几年这3000欧，可以因房产质量的提升，「一点点转嫁到租客」头上。
这样您不仅没有为房产的提升花钱，还获得了当年的税收减免，不失为一种出租过程中的明智之举。
但是您需要知道的是，购入前三年需「注意控制修缮支出」，不要超过买价的15%，才能实现一次性折旧；否则将被直接归于房价成本，最终按照房产的50年折旧标准计算。而三年之后，总修缮费用可立即进行一次税务折扣，但是其最终能否转嫁到租客头上，转嫁多少，需要您言之有理、有理有据才行，并不是每一项维修都可以实现的。
同时，如果您房产更新的过程中，您雇佣工人花费的人工费用的20%，每年最多额度4000欧可以从工资税中抵扣。
物业费用
物业费用中，没有转嫁给租客的「那一部分物业费」，可以抵税。
税收费用
您所出租的房产每年要缴纳的 「Grundsteuer 土地税」，如未转嫁给租客，可用作抵税。
其它运营成本
除了以上的费用之外，凡是「能合理解释的、为房产出租投入的支出」，都可以被归类为运营成本。
什么是合理解释呢？
「比如广告费」：您为了把房子租出去，需要刊登广告，那当然这部分费用可以抵税。
「比如汽油费」: 您为了把房子租出去，来回看了房子4、5次，那来回开车这部分汽油费的支出，当然可以抵税；
如办公用品费：您说您为了出租房产买了一部手机，如果您是出租一套房产，您向税务局申报10%的手机费用，认为其是运营成本，「当然也是合理」。那您要说出租一套房产，一部手机，去申报100%的费用去抵税，那其按照逻辑就是不合理「肯定会被驳回」。
其它如律师费、银行开户费、中介费等等，只要是能够与出租房产相关的费用，都可合理抵税，只要您做到以下两点：
言之有理，符合逻辑您保存有相关的发票记录
总而言之，在德房屋出租，只要您能够掌握合适的方法，并通过这篇文章，了解德国「税法及税务局的奥秘」。不说退税，至少尽可能少缴税，也是自然不会有问题。即使您没有投资房产的需求，了解德国税上的基本知识，对于您每年的报税，也是大有好处。
这也是某种程度上，在德房产投资相比投资股票的优势之处，毕竟，「股票收入的税收，可都是很难合法减免的」。
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