家里的房子，到底通过哪种方式过户给子女成本最低？很多人都考虑过这个问题。有些人是为了规避税费，降低成本；有些人是为了把房产变成孩子的婚前财产；有些人是因为夫妻感情出现危机，从保护子女权益的角度出发，想把房子留给孩子；有些人是为了规避家庭破产风险，为自己和孩子留条后路。但是，大部分人对这个问题都是一头雾水，因为这不仅仅是法律问题，也是税务问题。
个人住宅买卖、赠与和继承三种方式的主要过户成本为：契税、个人所得税和土地增值税。印花税和房产登记费忽略不计。
征税依据
契税：《中华人民共和国契税法》第一条 在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本法规定缴纳契税。
个人所得税：《中华人民共和国个人所得税法》第二条 下列各项个人所得，应当缴纳个人所得税：
（一）工资、薪金所得；
（二）劳务报酬所得；
（三）稿酬所得；
（四）特许权使用费所得；
（五）经营所得；
（六）利息、股息、红利所得；
（七）财产租赁所得；
（八）财产转让所得；
（九）偶然所得。
土地增值税：《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条 转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税。
征税标准
契税：首套房90平以下的税率1%，90平以上的税率1.5%；二套及以上：3%。
个人所得税税额：应纳税所得额（房产转让收入额-原值-合理费用）×20%或普通住房成交价/核定价×1%或非普通住房成交价/核定价×1.5%。
土地增值税：税率5%。
不同过户方式的征税规则
第一种方式：买卖
1、契税
买受人根据持有的房屋套数，正常缴纳契税。
2、个人所得税
不满五年或不是唯一住房，正常缴纳个税。满五唯一免征个税。
3、土地增值税
不满五年的，统一按照成交价/核定价征收5%；满五年的，普通住宅免征增值税，非普通住宅差额征收5%。
第二种方式：赠与
1、契税
（1）受赠方需缴纳契税。
（2）婚姻关系存续期间夫妻之间变更房屋权属的，免征契税；
2、个人所得税
（1）无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹的，免征个税；
（2）无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或赡养人的，免征个税；
（3）赠与上述两种情形之外的人，受赠人应按照“偶然所得”征收20%个税；
3、土地增值税
免征。
第三种方式：继承
1、契税
（1）法定继承人继承的，免征契税；
（2）非法定继承人继承的，需要缴纳契税。
2、个人所得税
房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人，免征个税。
3、土地增值税
免征。
备注：
1、接受赠与或继承的房产再出售的，是否满五年，追溯到买入的时间点起算。
2、可以享受优惠政策的普通住房，应同时满足以下条件：
（1）五层以上（含五层）的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等；
（2）单套建筑面积在140平方米以下；
（3）实际成交价格：低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下，坐落于内环线以内的低于450万元/套，内环线与外环线之间的低于310万元/套，外环线以外的低于230万元/套。
法律依据：
《中华人民共和国契税法》
《中华人民共和国个人所得税法》
《中华人民共和土地增值税暂行条例实施细则》
《关于调整本市普通住房标准的通知》沪房管规范市〔2014〕6号
《关于个人取得有关收入适用个人所得税应税所得项目的公告》财政部 税务总局公告2019年第74号
《关于本市契税适用税率标准等事项的通知》沪财发〔2021〕4号
《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》沪建房管联〔2021〕48号
以上信息仅供参考，具体税额由税务部门核算确定。
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