“去化”在房地产领域即为“销售”的意思，去化周期即商品房的销售周期。目前合理的房地产库存范围尚无严格界定，综合住建部及其他专家观点，相对认可的合理房地产库存去化周期的上限是18个月（1、5 年）。
一、什么是房地产库存?
从常用的库存概念考虑，房地产库存有狭义和广义之分。
(1)狭义房地产库存。统计口径为现房库存，是指已竣工的待售现房，现行房地产开发统计中“商品房待售面积”的概念，不包括已竣工的拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的房屋。
(2)广义房地产库存。统计口径为可售现期房库存，是指现房库存和期房库存之和，即在狭义库存的基础上增加待售期房库存。所谓待售期房库存，是指尚未竣工但已经取得预售许可证的、可供销售或出租的商品房屋建筑面积。
二、我国房地产市场库存状态是怎样的?
1.去化周期超出合理范围
“去化”在房地产领域即为“销售”的意思，去化周期即商品房的销售周期。目前合理的房地产库存范围尚无严格界定，综合住建部及其他专家观点，相对认可的合理房地产库存去化周期的上限是18个月(1.5 年)。
2015年，商品房销售面积12.8亿平方米，待售面积7.2亿平方米。按照去化周期计算方法，即待售面积/销售面积，7.2亿平方米的(狭义)库存需要6个月左右可以完成去化。
但库存问题主要体现在广义库存。据国家统计局数据，2015年，我国房地产房屋施工面积高达73.6亿平米，其中施工住宅面积为57.2亿平方米。仅施工住宅面积与现有待售面积之和为64.4亿平米，按2015年销售面积计算，去化周期高达5年。 也就是说我国房地产市场库存范围已非合理，正处于高库存状态。
2.待售面积持续增长
国家统计局数据显示，2015年末，我国商品房待售面积约7.2亿平方米，比11月末增加2217万平方米，创历史新高。如果按人均住房面积35平方米来计算，“待售”住房可供超过2000万人口居住。
我国房地产市场2011-2015待售面积我国房地产市场2011-2015待售面积
3.商品房空置率进一步攀升
2011 年以来，我国商品房空置率持续攀升，2014 年空置率超过40%，2015 年进一步攀升至46%，已进入严重空置状态，这也说明我国房地产市场处于明显供过于求，商品房库存严重积压。
我国房地产市场2011-2015年商品房空置率我国房地产市场2011-2015年商品房空置率
三、为什么要去库存?
去库存对促进经济增长，预防金融风险具有重要战略意义。
1.库存过量影响房地产投资增速，进而影响GDP增长
自2014年1月起，房地产开发投资增速连续下滑，据国家统计局数据， 2015年末，房地产投资增速已从两年前的20%以上跌至1%，为1998年房改以来中国经历的最差投资数据。
2015全国房地产开发投资增速2015全国房地产开发投资增速
最直观的数据体现是2015年房地产开发企业土地购置面积的负增长。2015年房地产开发企业土地购置面积22811万平方米，比上年下降31.7%，降幅比1-11月份收窄1.4个百分点。
2015年全国房地产企业土地购置面积增速2015年全国房地产企业土地购置面积增速
我国房地产投资增长对GDP增长的贡献率一直维持在50%左右，因此房地产开发投资增速的大幅回落，是影响GDP增长和产业需求的主要因素。而影响房地产投资增速的重要原因，是房地产库存过高导致的产能过剩，需求不足，这使房地产去库存成为经济发展的痛点。
2.高库存可能引发金融危机
我国商业银行的贷款结构中，房地产业的直接间接贷款占据主要地位。地方政府通过各种渠道向商业银行融资，抵押的主要是土地等实物资产的产权价值。楼市长期高库存状态，作为抵押物的土地等实物资产的价值就会大幅度下降，银行资金有可能出现支付链的断裂，从而引发金融危机。
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