吴香香 中国政法大学民商经济法学院教授
《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）自2007年10月1日起正式施行。《物权法》调整因物的归属和利用而产生的民事关系，是规范物权关系的民事基本法。
在《物权法》颁布之前，物权内容由中国的《民法通则》《土地管理法》《城市房地产管理法》《农村土地承包法》《担保法》等法律分散规定。这些规定为《物权法》的颁布奠定了良好的制度基础，也对经济社会的发展发挥了重要作用。
《物权法》确定了国家、集体、私人和其他权利人的物权平等保护原则，并明确了物权法定和物权公示原则。
物权法定，即物权的种类和内容由法律规定，当事人不得意定创设法律规定之外的物权种类，或就法定物权种类约定超出法律规定的内容。《物权法》确立的法定物权种类有国家所有权、集体所有权、私人所有权，土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权四类用益物权，以及抵押权、质权、留置权三类担保物权。物权法定原则之下仍有民事主体意思自治的空间，当事人仍可自主决定是否设定物权、为谁设定物权，以及法定物权框架下的具体内容。
物权公示原则，要求不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记；动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。但物权公示也有例外。土地承包经营权作为不动产物权，不以登记为生效前提，自土地承包经营权合同生效时设立。动产抵押权作为动产物权，并不以交付，而是以登记作为其公示方式。在物权的权属登记之外，《物权法》还建立了预告登记制度，以避免商品房预售的开发商毁约或二手房出卖人一房二卖，预先公示将有物权。
《物权法》还建立了一系列服务于物权主体权益保护的制度。
在国有财产方面，《物权法》规定属于国家所有的资源型、经营性财产的范围，国务院代表国家行使所有权。在集体财产方面，《物权法》以专章分别规定了土地承包经营权和宅基地使用权。在私有财产方面，《物权法》维护住宅小区业主的建筑物区分所有权，并规定了小区内车位、车库的归属。
在物权之外，《物权法》还首次将“占有”这种对物的事实控制和支配状态纳入法律保护范畴，并分别就恶意占有与善意占有配置了相应权利义务规则。
2020年5月28日，第十三届全国人民代表大会第三次会议通过了《中华人民共和国民法典》，自2021年1月1日起正式施行，《物权法》同时废止。自此，施行了十三年的《物权法》完成了它的历史使命，《物权法》确立的物权归属和流转、保护等制度则以《民法典》第二编物权编的面目继续发挥民事物权基本制度的功能。
《民法典》对《物权法》既有继承也有革新。《民法典》物权编与《物权法》的篇章体例大体一致，只是物权编将《物权法》第一编“总则”改称“通则”，并于第十四章增设了一类新型用益物权“居住权”。在规范内容上，物权法定原则被提至《民法典》总则编。在所有权方面，针对业主大会成立、公共维修资金使用等难题，完善了建筑物区分所有权。在用益物权方面，明确了住宅建设用地使用期限届满自动续期。呼应农村承包地“三权分置”改革，增设土地经营权，并允许土地经营权流转和抵押。在担保物权方面，为优化营商环境，扩大担保合同的范畴，为非典型担保预留制度空间，并体系化地设立了动产和权利担保规则。
从《物权法》到《民法典》，十三年的历史变迁，所体现的不仅是民事物权基本制度的夯实与升级，也是中国经济社会生活发展、农村土地制度改革、金融投资环境优化的鲜活见证。
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