问：重庆民事律师-分家析产纠纷的代理词
律师解答：
分家析产纠纷的代理词
通过刚才的法庭调查阶段，以及原告、被告向法庭提交的诉讼材料以后，代理人认为本案在分家析产之前，应先确定家庭共同财产的范围，也应先分出原告个人所建房屋11间后，余下3间房屋才是家庭共同财产，由原告、被告等五人平均分割。具体代理意见如下，望法庭充分采纳，谢谢审判长。
一、本案在分家析产之前，应先确定家庭共同共有财产的范围，剔除原告个人修建的11间房屋：
要解决家庭共同共有财产的范围，需要先对原50年代颁发的《土地房产所有证》进行法律性质分析，《土地房产所有证》中的土地所有证已自然失效，土地不属于家庭共同财产范围：本案位于丰台镇西安胡同9号的诉争房屋，是原告的父亲孙竹生于1951年出资，以原告的爷爷孙茂的名义购买的，并按照当时的《土地改革法》第30条，《城市郊区土地改革条例》第17条的规定，对国家土地进行私有制改造以后，对私有农业土地者发给的土地所有证，是50年代私有土地及私有房屋的法律凭证。1982年《宪法》中明确规定了我国实行社会主义公有制，国家对土地实行两级所有制，国家所有制，农民集体所有制。1995年国家土地局印发国土字第26号《确定土地所有权和使用权的若干规定》第19条中，明确规定“土地改革时分给农民并颁发了土地所有证的土地，属于农民集体所有”。因此，对原告爷爷孙茂名下的原50年代颁发的《土地房产所有证》上注明的土地已经全部转为集体所有，原确定为私人所有的土地证已经自然失去法律效力，土地所有权属于当地集体组织，不能确定为家庭共同财产范围。
二、原50年代颁发的《土地房产所有证》中的房产只遗留房屋三间：
原告、被告均是城镇居民户口，对非农业户口居民原在农村的宅基地，对房屋产权没有变化的，按照国家土地局印发国土字第26号文件第48条规定，可依法确定其集体土地建设用地使用权。同时，在该文件第52条中也明确规定“空闲或房屋坍塌、拆除两年以上未恢复使用的宅基地，不确定土地使用权”。因此，按照以上国家政策规定，对诉争房屋从原50年代至今还保留下来的，没有发生产权变化的，目前只剩余西房三间，可依法确定集体土地建设用地使用权，其上房屋可视为家庭共同财产：对该院内其他10间房屋，都是原告个人新盖的，不属于集体共同财产范围。
三、对西安门胡同9号院内的其他11间房屋，是原告个人修建，其占有、使用、处分的权利属于原告个人，不属于家庭共同财产范围：
本案诉争房屋，虽然在1951年登记为14间房，但是，这14间房遗留到现在，只剩下三间房屋。原告为弄清楚诉争房屋的权属情况，多次去丰台建委第三房管所调查了解得知，1966年，原告父亲孙竹生向国家无偿捐出了5间半房子，自己只留下了三间半房子，后来自建房一间，共四间半房子归自己居住，其他房子交给国家出租给房客使用。后来，发生文化大革命，交给国家出租的房屋都没有发回产权。对以上四间半房屋及5间房屋，直到1978年，原告、原告母亲、大哥等，由敬良、郑继高主持下进行过分家，把东房两间分给了原告大哥，西房三间靠北的两间分给了原告，靠南的一间分给了原告母亲。1980年，原告大哥把其分得的两间东房全部拆走，在其妻户籍地重新建房。1981年，原告与原告母亲去派出所分户，原告单独生活。并于分户以后，在分得的两间房的北面自建房一间。1986年，原告在原告大哥拔掉两间东房的空地基上国土字第26号文件第52条规定，拆除两年以上未恢复使用的宅基地由集体组织收回，因此，该地基属于当地集体组织所有。)自建房两间。1993年，原告妻子单位北京长城家具有限公司资助建筑材料自建北房两间。2005年至2006年，原告在院外其他空地上又自建房6间。这样，原告在结婚以后，自己单独出钱、出力、出物质自建房11间。对以上11间由原告自己单独修建的房屋，其占有、使用、处分的权利属于原告个人，不属于家庭共同财产范围，其他人无权争夺。
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