问：最高院民一庭：离婚时夫妻双方对房产分割无法达成一致协议时如何处理？ 离婚财产分割咨询
律师解答：
【法律条文】 《最高人民法院民法典婚姻家庭编司法解释（一》 第七十六条 双方对夫妻共同财产中的房屋价值及归属无法达成协议时，人民法院按以下情形分别处理：
（一）双方均主张房屋所有权并且同意竞价取得的，应当准许；
（二）一方主张房屋所有权的，由评估机构按市场价格对房屋作出评估，取得房屋所有权的一方应当给予另一方相应的补偿；
（三）双方均不主张房屋所有权的，根据当事人的申请拍卖、变卖房屋，就所得价款进行分割。
【条文理解】
一、本条规定以房屋为夫妻双方共同所有为前提
本条是关于人民法院在夫妻双方无法对房屋的归属或价值达成一致时如何进行处理的规则条款。主要包括三种方式：（1）双方均主张的，竞价取得；（2）只有一方主张的，评估后补偿；（3）双方均不主张的，拍卖、变卖后分割价款。需要注意的是，无论是夫妻双方通过协商一致确定房屋的价值或归属，还是由人民法院根据不同的情况通过竞价、评估或拍卖、变卖的方式确定如何归属或分割，都必须以夫妻双方对房屋享有所有权，有权由其中一方获得房屋所有权或相应的补偿为前提。如夫妻双方不享有所有权，或所有权在离婚诉讼期间尚处于不明或不能确定的状态，就不享有对房屋进行处分的权利，既无权通过协商一致决定房屋的归属或价值分割方式，也无权请求人民法院通过裁判予以认定。此时，人民法院也缺乏予以确定归属或分割价值的合法依据。本条规定必须以夫妻双方对房屋享有所有权为前提，否则，人民法院不得适用。
二、按照当事人主张不同分别处理
房屋作为不动产的属性决定了其无法直接进行分割，只有取得所有权或相应价值两个选项。离婚诉讼的审判实践中，鉴于各种实际情况，不乏夫妻双方无法对属于夫妻共同财产的房屋的归属或价值达成一致的情况。在夫妻双方无法就房屋的归属或价值达成一致时，为解决矛盾纠纷，人民法院势必采取合理手段解决双方之间的纠纷。本条根据夫妻双方对房屋所有权的主张，以尽量采取公平合理的手段确定房屋价值为基础，区分三种情形分别作出处理：
（一）双方均主张房屋所有权并同意竞价取得的，应当准许
我国在1980年《婚姻法》中增加了对约定财产制的规定，形成了多年来以夫妻共同财产制作为法定财产制，与约定财产制共同调整夫妻之间的财产关系的格局。从现实情况看，我国绝大部分家庭采取的是法定的共同财产制，这与我国长久以来的家庭财产制度不无关系。婚姻关系存续期间，夫妻双方对财产共同共有，不分份额。不动产尤其是房产，在可以作为家庭投资选择的同时，也是家庭生活的基本方面之一。随着房地产市场高企，房产大幅增值，房产在大部分普通家庭资产中均占有极高的比例，房产分割背后的利益牵涉愈大。离婚案件中有关房产分割的争议数量越来越多、情况越来越复杂，争议分歧也越来越强烈。有鉴于此，实际生活中，夫妻双方离婚均主张要求取得房屋所有权的情形并不罕见。而房屋作为不动产，一物一权原则和房屋在物理上的不可分割的特性，决定了同一房屋之上不能同时存在两个所有权，房屋所有权也只能归属于一方当事人。对夫妻双方均对房屋主张所有权的情况，一般而言，人民法院应当按照照顾子女、女方和无过错方权益的原则进行处理，在条件允许的情况下，将房屋判决给直接抚养子女的一方、女方或者无过错方。某些特定情形下，还可以将房屋判决给离婚后生活困难的一方。但在不存在适用上述照顾原则情形——如无子女或子女已成年无需照顾，或者已经在除房屋以外的其他财产的分割中体现了照顾子女、女方和无过错方利益原则时，如当事人双方经济条件大致相当，均同意采取竞价方式处理房屋所有权归属的，人民法院可以召集双方当事人，以公开竞价的方式，由出价高的一方取得该房屋所有权。未能取得房屋所有权的一方，则以房屋竞价为基础，按夫妻双方对房屋价值分割达成的协议，由取得房屋所有权的一方给予相应补偿。如夫妻双方无法就房屋价值分割达成一致意见，人民法院应当根据案件具体情况，以房屋竞价为参照，判决由取得房屋的一方给予另一方相应的补偿。
需要注意，由于竞价是一种最终以谁的出价高由谁获得标的的归属决定方式，无法体现《民法典》所提倡的保护子女、女方和无过错方权益原则，无法给予需要特别保护的一方以相应的照顾，虽然相对来说比较公平，但考虑到上述情况，其适用也需人民法院严格把握。一般来说，在夫妻双方的经济水平大致相当的条件下，才可以适用。否则，不利于贯彻《民法典》保护弱势群体的基本精神。
是否采取竞价方式确定房屋所有权，并非人民法院可以自行决定的。夫妻双方对房屋所有权归属或价值不能协商一致时，竞价方式的采用有两个不可缺少的条件：（1）双方均有意取得房屋所有权；（2）双方均同意竞价。这可以视为当事夫妻双方对为其所有的财产的处分方式的自愿选择，系其行使处分权的行为。不损害公共利益也不侵害他人利益，人民法院应当准许。
（二）一方主张房屋所有权的，由评估机构按市场价格对房屋作出评估，取得房屋所有权的一方应当给予另一方相应的补偿
离婚诉讼中，除了夫妻双方均对房屋主张所有权的情况外，也不乏只有夫妻其中一方主张所有权，而另一方只要求获得其应当分得部分相应价款的情况。此时，人民法院首先应当确定房屋价款，以此为基础，再行确定未主张房屋所有权一方应当获得的补偿数额。
本条第2项规定的适用前提，是离婚诉讼夫妻双方虽同意由一方获得房屋所有权，但无法对房屋价值达成一致意见。通常，主张房屋所有权的一方希望按照房屋价格的最低数额甚至购房时支付的价款为标准给对方补偿，而要求补偿的一方则请求对方按照房屋的最高价款即同类房屋在房屋市场的出售价格为标准给予补偿，双方对房屋价值往往存在很大的争议。为使夫妻在对共有财产房屋的分割上达到利益平衡，就要按照离婚分割财产时的房屋市场价格，对需分割的房屋价值进行市场评估，这也是司法审判实践中对房屋自身价值最为客观的判定方法。考虑到现实生活需要和公平目的，本条规定将由评估机构按市场价格对房屋进行评估作为确定争议房屋价值的方式。《资产评估法》第2条规定，本法所称资产评估，是指评估机构及其评估专业人员根据委托对不动产、动产、无形资产、企业价值、资产损失或者其他经济权益进行评定、估算，并出具评估报告的专业服务行为。第17条规定，评估机构应当依法独立、客观、公正地开展业务，建立健全质量控制制度，保证评估报告的客观、真实、合理。该法通过对评估专业人员、评估机构、评估程序、行业协会、监督管理和法律责任等各方面的规定，规范评估行为，保证评估结果的客观、公正。相较而言，在离婚诉讼夫妻双方对房屋价值不能达成一致意见的情况下，由专业且中立的评估机构经过严格的评估程序确定房屋价值，继而由人民法院作为认定应当支付补偿数额的参照，比之由人民法院或其他机构酌情确定房屋价值，更加公平、有效，也更利于纠纷的妥善解决。
我国曾经历过较长一段时期的房屋实物配给政策，住房制度改革后，市场上自由流通的商品房和按成本价购买的福利性政策房屋均大量存在。依福利政策购买的房屋的出售价格包含不以购房价款为表现的各种福利因素，购房价款只是成本价的体现。成本价只包括住房的征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、住宅小区基础设施建设费、管理费、贷款利息和税金等，相对于市场价具有很大的优惠。在对以成本价购买的房屋进行分割时，不仅要考虑夫妻购买时所实际支付的房价款，而且还应考虑到夫妻双方所购房屋中体现的工龄、职务等福利折价以及离婚时的房屋市场价等因素。此时，就更加需要专业评估机构运用专业知识和技能合理确定房屋价值。
（三）双方均不主张房屋所有权的，根据当事人的申请拍卖、变卖房屋，就所得价款进行分割
本条第3项对《婚姻法司法解释（二）》第20条第3项进行增补，规定除拍卖外，变卖也可作为处置争议房屋的一种方式。2003年《婚姻法司法解释（二）》制定之时，随着我国综合国力、人民生活水平的不断提高，商品房市场的迅猛发展以及经济适用房建设的规模化发展，人们对居住房屋的标准较以往有了更高的要求。而以往的房屋建筑设计，特别是福利性政策的房屋在诸多方面已不能满足人们的居住要求。由此引发一些离婚诉讼分割共同财产过程中，当事人双方对婚姻关系存续期间购买的房屋特别是福利性房屋都不愿意主张所有权，而是想取得一定的房价款补偿后再另行选择购买房屋的情况。人民法院不能以照顾子女或者女方利益原则为依据，强行判决将房屋所有权给一方并由其给予对方一定补偿而导致其利益受损。该解释最终采纳了多数观点，规定在离婚当事人双方对共同所有的房屋均不主张房屋所有权而要求分得相应房价款的，当事人或者人民法院可以委托拍卖机构对该房屋依法进行拍卖，以房屋拍卖所得价款扣除拍卖所需费用后，作为夫妻共同财产进行分割。对于拍卖，《拍卖法》在标的、程序、委托和公告等各方面都作出了严格的规定。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》也规定，人民法院拍卖被执行人财产，应当委托具有相应资质的拍卖机构进行，并对拍卖机构的拍卖进行监督，但法律、司法解释另有规定的除外。拍卖不动产或者其他财产权的，应当在拍卖15日前公告，等等。这些关于拍卖程序、机构选择和拍卖监督的规定，虽保证了拍卖的权威性，但也一定程度上导致了流程相对烦琐、成本消耗更大的结果。增加变卖的处理方式，可以既解决这一问题，又充分尊重当事人的意思自治。从实践来看，一方面，变卖的程序要简于拍卖，能够更快地达成将房屋转换为货币的目的；另一方面，拍卖、变卖两种处置方式并举，能够让当事人和人民法院视情况采取更加有利于纠纷解决的方式，对于提高纠纷解决效率不无好处。
【审判实践中应注意的问题】
1.《民法典》第1087条将照顾子女、女方和无过错方权益作为离婚夫妻共同财产分割的基本原则，人民法院根据本条规定对房屋的归属和价值进行认定时，在竞价、评估后补偿或拍卖、变卖的基础上，也不能忽略财产分割基本原则，切实保护子女、女方和无过错方权益。
2.虽然以竞价方式确定房屋所有权在夫妻双方经济条件大致相当的情况下更为公平，但竞价并非只能以夫妻双方经济条件大致相当为前提。双方经济条件有一定差距，但均同意通过竞价决定房屋所有权的，人民法院没有理由不予准许。如夫妻双方对竞价后的价值分割补偿不能协商达成一致的，人民法院在确定对未取得房屋所有权一方的补偿数额时，也应当以照顾子女、女方和无过错方权益为原则，合理确定补偿数额。
3.人民法院适用本条规定时，委托估价机构或者估价事务所进行房地产估价的估价费，或委托拍卖机构进行拍卖的佣金等支出价款，应当由当事人按照分割房屋价值的比例分担。
文章来源：最高人民法院民法典婚姻家庭编司法解释（一）理解与适用（摘录）
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