【案例】
某小区为新建住宅小区，占地64405平方米，建筑面积74710平方米，（其中住宅建筑面积7060平方米，为多层住宅居住区，户数为938户，绿地率为30.7%，
小区的开发商用招标方式选聘物业管理公司负责小区的前期物业管理。
某物业管理公司决定投标，在投标书中规定物业服务采用包干制的形式，物业管理公司需要提交物业服务费预算。
【案例分析】
本案例是物业管理公司如何做物业服务费收费预算的问题，先了解物业服务费的形式，根据量出为人的方式即根据物业服务支出来确定物业服务费的收入
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1)物业服务费的形式
物业服务费的形式有包十制和酬金制等形式。
(1)包干制
包十制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用.盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。
实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。
(2)酬金制
酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。
在酬金制方式中，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。
采用酬金制方式计费时，物业管理企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。
2)物业服务支出项目
物业服务支出项目一般包括以下部分：
1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费。
管理服务人员的工资是物业管理企业职工的劳动找酬，社会保险是企业交纳的职工社会养老保险，医疗保险、工伤保险等，福利费是按规定提取用于职工的生活福利。这些费用是物业管理企业能基本的开支，也是物业管理企业一项较大的开支，因为物业管理属于劳动密集型行业，所以劳动力成本在整个成本支出中占较大比重。
2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费。包括物业管理区域内共用部位如楼梯、过道、屋顶、门厅等，各类共用设施设备如电梯、水泵、水箱、公共洗手间、垃圾站、室外上下水管道等日常运行、维修费。
3、物业管理区域清洁卫生费。是指物业管理共用部位、公共区域的日常清洁保养费用，包括清洁设备工具购置费、清洁用品费、垃圾清运费、除害消杀费、劳保用品费等。
4、物业管理区域绿化养护费。是指物业管理区域内绿化的养护费用。包括新增苗木购置费、绿化工具购置费、绿化用品费、农药化肥费、杂草杂物清运费、花卉花盆费、劳保用品费等项费用。
5.物业管理区域秩序维护费。主要包括保安服装费、保安器材和消防器材购置费和维修费等。
6、办公费。包括办公用品购置费、培训费、文化宣传费、书报费、差旅费、邮电通讯费、交通运输费、租赁费等。
7、物业管理企业固定资产折旧费。是指物业管理企业自己所拥有的各类固定资产，如各种车辆、对讲机、程控交换机、计算机等，按平均年限折旧提取的折旧费用。
8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费。是指物业管理企业为转嫁风险，给物业共用部位、共用设施设备及公众责任，向保险公司投保所产生的费用。在保险期内，如发生意外事故，由保险公司负责赔偿。
9经业主同意的其他费用。
3）物 业服务费构成
物业服务费的预算报价除了，上诉物业服务费构成来测算外，对各个项目的取费
标准应结合当地行情和物业的具体情况确定，同时要考虑物业服务费的政府指导价，物业服务费的收取率和竞争因素等。
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