四川婚姻律师：婚前买房、婚后买房、父母出资买房房产归属释疑
本文由胡云律师团队编辑整理（胡云：四川胡云律师事务所创始人、管理委员会主任、刑事法律专业委员会主任、执业二十年，长期专注于重特大刑事案件的辩护及代理。擅长职务犯罪、经济犯罪、网络新型犯罪、duping犯罪等重大疑难复杂案件的辩护及代理）
胡云律师
司法实践处理
一人出资：结婚前取得房屋产权，房屋落在自己名下，并还清个人贷款或是全款买房的，房屋属个人财产；
结婚前已还清全部贷款，但婚后才取得房本的，房屋落在自己名下的
仍认定为夫妻一人财产，另一方无权要求分割
结婚前已支付了房屋首付款，并向银行贷款，房屋落在自己名下，婚后用夫妻共同财产还贷的
司法实践中将该房屋认定为个人财产，而夫妻共同还贷支付的款项以及房屋相对应的财产增值部分由双方平分；而尚未偿还的贷款则为产权登记一方的个人债务。
房屋落在对方名下
通常是出资方不具备购房条件的，才以对方名义购房，按共同共有处理。如果没有特殊情形，多会视为以结婚为目的的赠与，按登记方个人财产处理。
房屋落在双方名下
房屋算夫妻共同财产；离婚时不考虑出资情况，一律平分。
双方出资
房屋落在夫妻二人名下
房屋属于夫妻共同财产，离婚时不考虑出资状况，一律平分。
房屋只是落在一人名下
如果在同居期间，那法院基本会按共同生活期间、 以结婚后共同使用为目的，作为共同共有处理，通常不作为按份共有处理。
如果不是同居期间购房，按共同财产处理还是按借款或赠与处理，不确定，法官会综合购房背景、出资数额，尤其是公平角度来判定，没有统一定论。
婚后买房
出资情况
房屋产权证署名
司法实践
一人以婚前个人财产出资
房屋落在自己名下，如果房屋已经支付了全部房款，房屋算是个人财产的转化，算是个人财产；
如果房屋只是支付了全部首付款，房屋按个人财产处理；只不过房屋尚未偿还的部分以及房屋增值价值的部分属于夫妻共同财产，属共同共有；
房屋落在双方名下或是对方名下
房屋算是共同财产，实际算是一方对另一方的赠与，夫妻双方共同共有房屋产权。
双方用共同财产买房
房屋落在双方名下，典型的夫妻共同财产；
只是落在一方名下，仍然算是夫妻共同财产；
落户在未成年子女名下，一般视为未成年子女财产，有抚养方暂时管理。
父母出资买房
时间
出资人
房屋登记
司法实践
结婚前
一方父母（全额）出资
出资方子女名下
房屋属于夫妻一方婚前个人财产
一方父母支付了房屋首付款
出资方子女名下
由夫妻二人共同还贷，则离婚时一般会将房子判归登记方所有，由其继续支付剩余贷款。对于婚内共同还贷部分（包括本金和利息）及其产生的增值，则由得房子的一方对另一方做出补偿。
另一方子女名下
一般情况下也认定为夫妻共同财产，而非登记方的个人财产，非登记方有权要求分割房屋。父母明确表示赠与登记方或者双方之间有其他相反约定的除外。
双方子女名下
应认定为双方的共同财产。如果双方约定了共有方式是共同共有或按份共有，并进一步约定了各自份额，则按约定享有产权。如果双方对共有方式没有进行约定，则视为等份共有。
双方父母均出资
房子落在夫妻双方名下
房子属于夫妻共同财产；应当认定父母的出资为对各自子女的赠与，而不能因为产权登记在双方名下就理解为对双方的赠与。
房子落在一方名下
房子属于夫妻公共财产；应当认定为对各自子女的赠与，而不能简单理解为双方父母对一方的赠与。如无其他相反约定，应认定为双方按份共有。
结婚后
一方父母全额出资，房子落在出资方儿女名下，有协议约定的，按照约定，没有约定或约定不明的，推定为对夫妻双方的借款，属于共同财产；
房子落在对方名下（或双方），房屋属于夫妻共同财产，离婚时按夫妻共同财产进行分割。
一方父母部分出资（或付首付款）婚后双方共同还贷，房子落在出资方子女名下（或双方子女名下），房屋应认定为夫妻共同财产，父母出资部分视为对双方的借款（实践判例）；
双方父母出资，房子落在一人名下，这种情形较为常见，而且争议颇多，司法实践多按夫妻共同财产处理。
房子落在双方名下，房屋属于夫妻共同财产。
特别注意：父母出资买房，如未明确表示赠与，一般会视为借款。此时，如房产是共同财产则该债务为夫妻共同债务。如房产是一方个人财产，则该债务一般认定为一方的个人债务。
离婚判决时对房产不予处理的情况情形
司法实践
离婚时尚未取得房本：
夫妻一方婚前出了部分房款婚后共同还贷，或一方用个人财产还贷，但房屋增值，离婚时，尚未取得房产证的房屋。
没有房本前先住着，有了房本后另行起诉。
房本有第三人名字，法院一般不会将其主动追加为第三人，而是采取如下措施：
（1）根据当事人的申请，对房屋部分的财产分割不予审理，由当事人另案起诉；
（2）根据当事人的申请，将案件中止审理，告诉当事人另行提起析产之诉，后根据析产之诉的判决结果，对夫妻共有部分的房屋进行分割。
房子分割的6种特殊情况
一、小产权房分割
对于已被有权机关认定为违法建筑的小产权房，不予处理；但违法建筑已经行政程序合法化的，可以对其所有权归属做出处理。
对于虽未经行政准建，但长期存在且未受到行政处罚的房屋，可以对其使用做出处理。在处理使用时，人民法院应向当事人释明变更相关诉讼请求。在处理相关房屋的使用归属时，能分割的进行分割，不能分割的可采用协商、竞价、询价等方式进行给予适当补偿。
在涉小产权房分割案件中，应在判决论理部分中明确使用处理的判决内容不代表对小产权房合法性的认定，不能以此对抗行政处罚、不能作为产权归属证明或拆迁依据等。
二、公房承租权的分割
离婚案件中涉及到公房承租权处理，属于直管公房的，可在判决中明确承租权以及承租关系的变更。
属于自管公房的，夫妻只有一方在产权单位工作，一般应把承租权确定在产权单位工作的人名下，另一方获得补偿；但经产权单位同意的，可以确定由另一方承租或共同承租。
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