《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》逐条解读
第三十七条
【编者按】《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》已于2020年12月25日由最高人民法院审判 委员会第1825次会议通过，自2021年1月1日起施行。盈科律师将为您逐一解读该司法解释的条文，并附上典型案例以及实务建议。
一、条文内容
第三十七条 装饰装修工程具备折价或者拍卖条件，装饰装修工程的承包人请求工程价款就该装饰装修工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。
二、条文解读
《司法解释》第37条是对装修装饰工程承包人享有优先受偿权的规定，属于《中华人民共和国民法典》第807条建设工程合同优先受偿权的具体化情形，因此，需结合《司法解释》第35、36条以及《中华人民共和国民法典》第807条（原《中华人民共和国合同法》第286条）等法条对《司法解释》第37条进行解读：[1]
（一）关于“装饰装修工程承包人是否能主张优先受偿权”问题的发展历程
首先，鉴于装饰装修工程“依附于已经完成或者基本完成的建筑物之上”的特性，导致其在通常难以单独折价或拍卖，故在司法实务中就装饰装修工程承包人是否可主张优先权的问题，曾经存在一定的争论。有观点认为，鉴于装饰装修工程的依附特性、无法独立折价或拍卖，故其承包人不能独立主张优先权；另有观点认为，剥夺装饰装修工程承包人的优先权并不合理，在一定条件下，装饰装修工程承包人可以独立主张优先权。其次，在最高院2004年12月8日回复福建省高院的《最高人民法院关于装修装饰工程款是否享有合同法第二百八十六条规定的优先受偿权的函复》（下称《函复》）中明确“装修装饰工程属于建设工程，可以适用《中华人民共和国合同法》第二百八十六条关于优先受偿权的规定，但装修装饰工程的发包人不是该建筑的所有权人或者承包人与该建筑物的所有权人之间没有合同关系的除外”，据此明确了装饰装修工程承包人可就装饰装修工程主张优先受偿权，同时也列明了除外情形。再次，最高院于2019年1月3日发布的《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释二》（下称“原司法解释二”）第十八条规定“装饰装修工程的承包人，请求装饰装修工程价款就该装饰装修工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持，但装饰装修工程的发包人不是该建筑物的所有权人的除外。”，进一步以司法解释的形式确认了装修装修工程承包人享有优先受偿权及其除外情形。故此，新《司法解释》第37条的规定，对《函复》及《原司法解释二》中认可装饰装修工程承包人享有优先受偿权的精神及规定进行了传承。
（二）与《原司法解释二》相比，新《司法解释》关于装饰装修工程优先受偿权问题的变化
首先，新《司法解释》删除了《原司法解释二》“但装饰装修工程的发包人不是该建筑物的所有权人的除外”的但书规定，修改为“装饰装修工程具备折价或者拍卖条件”并将此作为前置条件，对装饰装修工程优先受偿权的行使进行了规范。其次，按新《司法解释》的规定，是否意味着“但装饰装修工程的发包人不是该建筑物的所有权人的除外”的除外限制不再适用于装饰装修工程优先受偿权问题了？笔者认为，“装饰装修工程具备折价或者拍卖条件”是更宽泛的限制条件，应当包括了“但装饰装修工程的发包人不是该建筑物的所有权人的除外”的除外限制条件，因为，如果装饰装修工程的发包人根本不是该建筑物的所有权人，该装饰装修工程在司法程序中是无法折价或拍卖的，也就根本不具备“折价或拍卖条件”了。故此，就装饰装修工程优先权的行使，新《司法解释》规定了比《原司法解释二》更为严格的限制条件。
（三）何谓“装饰装修工程具备折价或拍卖条件”？
首先，“具备折价或拍卖条件”不仅仅是针对装修装修工程，根据《中华人民共和国民法典》第807条“除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖”之规定，所有建设工程承包人主张优先权的，均需要相关工程“具备折价或拍卖条件”，只是对条件的要求可能有所不同。其次，在新《司法解释》及其他有效法律文件中，笔者暂未查到就装饰装修工程“折价或拍卖需要具备哪些条件”进行明确定义或界定的规定。再次，在《原司法解释二》的征求意见稿中，曾列举五类“不宜折价、拍卖”的工程类型（包括：修复后验收不合格的建设工程；建设工程属于社会公益设施；建设工程属于国家机关已投入使用的办公用房或者军事建筑；建设工程属于设备安装等附属工程；已经办理商品房预告登记或者产权变更手续的商品房等5类），但是，因司法实践中对于“不宜折价、拍卖”的建设工程存在较大争议，后来公布的正式稿中并未保留该部分内容。在此，笔者认为，结合新《司法解释》的规定以及司法实践的实务操作，“装饰装修工程具备折价或拍卖条件”的，一般应当同时满足以下条件：1. 该装饰装修工程的发包人是该建筑物的所有权人（若发包人不是所有权人的，则在司法程序中无法折价或拍卖）；2. 该装饰装修工程质量合格，或经修复后质量合格的（质量不合格的工程，也无法折价或拍卖）；3. 该装饰装修工程不属于社会公益设施、国家机关已投入使用的办公用房或军事建筑、已办理商品房预先登记或产权变更手续的商品房等不宜折价或拍卖出让的建设工程（维护社会公共利益）；4. 该装饰装修工程折价或拍卖时，能够与其主体建筑一并折价或拍卖（便于实现建筑物的价值）。
此外，需要特别说明的是：
1. 与土建工程等建设工程相比，装饰装修工程因其“依附于已经完成或者基本完成的建筑物之上”的特性，导致其“折价或拍卖条件”区别于土建工程等建设工程。
2.上述所列条件仅是笔者观点，不排除司法实务中有不同的观点。希望最高院能够通过发布典型案件或相关司法解释等方式，对此予以明确。
（四）建设工程价款优先受偿权具有超级优先顺位；装饰装修工程承包人就装饰装修工程享有的优先权，要优先于其他承包人
首先，承包人的建设工程价款不仅优先于无担保债权，也优先于有担保的债权，属于法定担保物权，无需经过登记即可基于法定条件的满足直接取得，无需进行登记，具有超级优先顺位的属性。[2]其次，如装饰装修工程承包人与该建筑总承包人或其他承包人同时主张工程优先权时，只有装饰装修工程承包人才能对装饰装修工程部分享有优先权；如法院判决同时确认了多项优先权的，则装饰装修工程承包人对装饰装修工程部分享有的优先权，应当优先于总承包人或其他承包人就该装饰装修工程部分享有的优先权。
（五）建设工程价款优先受偿权行使的限制
1.优先受偿权行使期限起算点及期间：根据《司法解释》之规定，建设工程承包人行使优先受偿权，最长不得超过18个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。[3]
2.建设工程价款优先受偿范围：应当依据国务院有关行政主管部门关于建设工程价款范围的规定确定，且建设工程的逾期利息、违约金、损害赔偿金不属于优先受偿权的范围。
3.承包人不得与发包人约定放弃优先受偿权从而损害到建筑工人的利益，发包人以“承包人已在合同或其他文件中约定、承诺放弃优先受偿权”为由主张承包人优先受偿权灭失的，法院不予支持。
[1]《中华人民共和国民法典》第807条：发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。
《建设工程司法解释》第35条 与发包人订立建设工程施工合同的承包人，依民法典第八百零七条的规定请求其承建工程的价款就工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。
《建设工程司法解释》第36条 承包人根据民法典第八百零七条的规定享有的建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权。
[2]参见杨立新主编：《中华人民共和国民法典》条文精释与实案全析。
[3]《建设工程司法解释》第41条：承包人应当在合理期限内行使建设工程价款优先受偿权，但最长不得超过十八个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。
三、典型案例
潍坊市三建集团有限公司、山东永衍置业有限公司建设工程合同纠纷
【案号：（2020）鲁0702民初2606号】
原告潍坊市三建集团有限公司（简称“三建公司”）起诉山东永衍置业有限公司（简称“永衍公司”）请求确认破产债权。其中，原告三建公司要求确认其对被告永衍公司享有装饰装修建筑工程的优先权。
（一）基本案情
1.原告分别于2016年4月10日、2017年5月1日与被告签订《隔热断桥铝合金窗加工安装合同》各一份，约定原告以包工包料形式承接被告位于潍城区××街××路××＃××＃××＃楼的隔热断桥门窗和肯德基门联窗的加工安装工程。2.原告按约施工，被告未按约支付工程款。经鉴定工程价款为2138912.34元，被告欠原告保证金50000元，扣除被告已付款600000元，被告尚欠原告工程款1588912.34元，鉴定费41000元，由原告垫付。3.后被告经营状况恶化，向贵院申请破产重整，法院于2019年11月14日受理被告破产重整。2020年7月22日，法院出具(2019)鲁0702破1号之四号决定书，指定山东精诚联合会计师事务所为被告的破产管理人。原告向被告的破产管理人申报债权，要求确定原告建筑工程债权及优先受偿权。被告的破产管理人于2020年5月29日出具《债权审查结论通知书》，对原告申请的债权不予确认。原告向法院提起诉讼。
（二）法院认定及判决
法院认为：原、被告签订的《隔热断桥铝合金窗加工安装合同》两份均合法有效。原告按合同约定进行施工，因被告的原因导致合同中止履行，被告应将原告已完工的工程价款支付给原告并返还保证金50000元。关于工程造价中是否应包含铝合金压线部分，原告的主张成立，应确定原告已完工的工程价款为2138912.34元。扣除被告已支付的600000元，被告尚欠原告工程款1588912.34元。本案所涉门窗工程属于建筑装饰装修分部工程，原告请求工程价款就该装饰装修工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。建筑工程价款包括承包人为建筑工程应当支付的工作人员报酬、材料等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。因此，原告支出的鉴定费不属于工程价款，不应优先受偿。根据《中华人民共和国民法典》第807条、《最高人民法院关于审理建设工程合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第35条、第36条、第37条、第39条、《中华人民共和国企业破产法》第58条第3款之规定，法院判决：原告三建公司对被告永衍公司享有破产债权金额为1629912.34元（其中工程款1588912.34元、鉴定费41000元）。原告三建公司在工程款1588912.34元范围内对施工的工程拍卖或折价的价款享有优先受偿权。
（三）案例小结
法院支持装饰装修工程承包人对其施工的装饰装修工程拍卖或折价的价款享有优先受偿权；优先受偿权的范围是工程价款本身，不包括违约金、鉴定费等其他费用。
（四）实务经验
发包人角度
承包人角度
1.在处理涉及建设工程优先权的问题或纠纷时，需要关注主张优先权承包人的施工范围，避免承包人享受了超出其施工范围的优先权。
2.对于总承包人行使优先受偿权的，适当关注总承包人是否已结清其分包单位的工程款或分包单位是否已主张工程款优先权，争取在总承包人实现优先权后达到定争止纷的效果。
1.在与发包人订立《建设工程施工合同》时，需要关注发包人是否建筑物的所有权人；如果发包人是总承包人的，建议增加“若总承包人主张并实现工程款优先受偿权的，需要把实现优先偿权获得工程款中属于分包人施工部分的工程款专款专用并优先支付给分包人”等类似条款；如果发包人是代建单位的，建议争取能够获得业主单位同意承包人就建筑物主张工程优先权的确认文件。
2.如发包人怠于履行工程款的支付义务，承包人应及时进行催告发包人付款并同时主张工程款优先权，以进一步推进优先受偿权的行使。
3.鉴于优先受偿权的范围不包含建设工程的逾期利息、违约金、损害赔偿金，在实现债权的过程中，争取优先以已收款项抵扣利息、违约金、损害赔偿金等，争取为工程价款本金主张优先权预留更多的空间。
4.建设工程优先受偿权的行使期限为18个月，自发包人应付工程价款之日起计算，承包人应当注意在法定期限内通过诉讼或书面通知等方式向发包人主张优先受偿权。
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