最高额抵押贷款不同于一般抵押贷款，最高额抵押制度设立的初衷是为了当事人不必为每次交易行为分别设立抵押权，降低交易成本，减少交易环节，提高交易效率。但正因为其便利性，就需要在实际操作过程中需要充分考虑相关法律规定及风险，尤其是在《民法典》和相关担保制度司法解释生效以后，最高额抵押权的问题得到了进一步明确，本文从最高额抵押的定义、最高额抵押的登记、最高额抵押债权数额的确定三个方面分析最高额抵押贷款的相关内容，从而引出最高额抵押贷款的风险防范。
一、最高额抵押的定义
根据2021年1月1日起施行的《中华人民共和国民法典》第四百二十条：最高抵押权是为担保债务的履行,债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的,债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形,抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。最高额抵押权设立前已经存在的债权,经当事人同意,可以转入最高额抵押担保的债权范围。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第十五条：最高额担保中的最高债权额，是指包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产的费用、实现债权或者实现担保物权的费用等在内的全部债权，但是当事人另有约定的除外。
通过上述法律条文及司法解释，要明确一个概念就是最高额抵押之所以为最高额抵押，就是因为它与一般抵押不同，存在一个最高限额，在一定期间内连续发生的债权，抵押权人仅在最高限额内享有优先受偿权。而这个最高限额是通过当事人之间的最高额抵押合同约定的，这个最高限额是一个具体的数字，即能够在合同中体现出来的数字。许多银行从业人员会存在一个误区，就是这个限额是指贷款本金、利息、罚息等，是一个不确定的数字，这显然与最高额抵押权设立的初衷相违背。
2、 最高额抵押担保的主债权
最高额抵押担保的主债权是在一定期间内连续发生的债权，债权具有不确定性。现实操作中，主债权的本金数额在合同中能够明确约定，而利息、罚息、违约金等无法在合同中列明具体金额，但可以在担保范围中约定上述利息、罚息、违约金等属于担保范围。
但主债权在一定的情况下会实现特定化。根据《中华人民共和国民法典》第四百二十三条，有下列情形之一的，抵押权人的债权确定：（一）约定的债权确定期间届满；（二）没有约定债权确定期间或者约定不明确，抵押权人或者抵押人自最高额抵押权设立之日起满二年后请求确定债权；（三）新的债权不可能发生；（四）抵押权人知道或者应当知道抵押财产被查封、扣押；（五）债务人、抵押人被宣告破产或者解散；（六）法律规定债权确定的其他情形。
三、最高额抵押担保的范围
《中华人民共和国民法典》第三百八十九条：担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照其约定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第十五条：最高额担保中的最高债权额，是指包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产的费用、实现债权或者实现担保物权的费用等在内的全部债权，但是当事人另有约定的除外。登记的最高债权额与当事人约定的最高债权额不一致的，人民法院应当依据登记的最高债权额确定债权人优先受偿的范围。
从以上条文中可以看出现在法律及司法解释已经明确，除非当事人另有约定的，最高额担保中的最高债权额，是指包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产的费用、实现债权或者实现担保物权的费用等在内的全部债权。过往关于最高额抵押担保范围的争议已经不再存在。
四、最高额抵押的登记
根据2021年1月1日起施行的《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第十五条：最高额担保中的最高债权额，是指包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产的费用、实现债权或者实现担保物权的费用等在内的全部债权，但是当事人另有约定的除外。登记的最高债权额与当事人约定的最高债权额不一致的，人民法院应当依据登记的最高债权额确定债权人优先受偿的范围。第四十七条：不动产登记簿就抵押财产、被担保的债权范围等所作的记载与抵押合同约定不一致的，人民法院应当根据登记簿的记载确定抵押财产、被担保的债权范围等事项。
2021年04月06日《自然资源部关于做好不动产抵押权登记工作的通知》自然资发[2021]54号，第二条：明确记载抵押担保范围。当事人对一般抵押或者最高额抵押的主债权及其利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权费用等抵押担保范围有明确约定的,不动产登记机构应当根据申请在不动产登记簿“担保范围”栏记载；没有提出申请的，填写“/”。
由上述司法解释条文可以确定，不动产登记簿记载的事项是确定抵押财产、被担保的债权范围等事项的最终依据，并不以抵押合同约定为准。同时，不动产登记具有公示效力，效力优先。抵押登记上的数额就成了关键点。而且目前自然资源部已经根据新的法律规定下发了新的工作通知，要求要根据当事人申请在不动产登记簿上进行登记，如果没有提出申请的，就不登记。
五、对最高额抵押贷款风险防范建议
（一）明确最高额抵押担保定义
当前仍有信贷客户经理不了解最高额抵押担保的定义，认为最高额抵押担保与一般抵押一样，或者说有认识到不同，但具体哪里不一样不清楚。建议加强对最高额抵押合同的培训。掌握最高额抵押合同的使用方法、适用贷款范围、操作流程等事项。同时严格审批最高额抵押贷款，对于一次性用款的不予审批最高额抵押贷款。如大量续贷贷款，实际续贷后的借款就一次。
（二）填足最高债权限额
为确保债权的足额受偿，在填写最高限额时，应将对债权确定期间内发生的所有债权本金以及相应利息、违约金、赔偿金、实现债权的费用等进行汇总，从而匡算出一个合理的数额确定为最高额。为了快速方便的进行匡算，建议可以根据抵押物的评估价值来确定最高额，统一标准，如评估价值的1.5倍来确定最高额。
（三）依法进行登记
即使合同上已经完备，但仍要依法登记，由于登记具有公示、优先的效力，因此在最高额抵押登记的操作上要严格依法操作，要按照新规定办理抵押登记，依法申请登记部门登记“被担保主债权数额”、“是否存在禁止或限制转让抵押不动产的约定”、“最高债权额”等栏目。建议“被担保主债权数额”登记为贷款的本金金额，“担保范围”登记为主债权及其利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权费用等（或者为抵押合同上的担保范围），“是否存在禁止或限制转让抵押不动产的约定”登记为是，“最高债权额”登记为抵押财产评估价值的1.5倍。
（四）注意最高额抵押确定期限
最高额抵押担保的债权是在一定期限内的不特定的债权，在分笔进行贷款发放时，应该注意每笔贷款发放时间是否在最高额抵押合同的期限内，防止出现超过最高额抵押担保确定的期限，形成脱保。同时每笔贷款发放前都应该对抵押物的状态进行查询，确定抵押财产是否被查封、扣押，防止出现债权已经提前确定，仍发放贷款。
固镇农商行
孟 晓
2021年5月19日
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