2011年上海、重庆两地试点征收，2017年财政部明确表示推动房产税立法，2021年财政部联合四部门召开房产税改革试点座谈。那么房产税到底何时开始征收？
笔者认为房产税最迟将于2028年开始征收。
1房产税现有规定：
国务院早在1986年9月15日就发布《房产税暂行条例》，至今已有35周年。条例规定房产税的纳税人是征税范围内的房屋所有人。除农村房产外，几乎所有房屋都属于征税范围。目前个人居住自有房屋免征房产税。
2房产税征收尝试：
2011年上海、重庆作为试点城市开始征收个人房产房产税，2018年明确扩大试点城市范围。上海房产税【1】税率为0.4%或0.6%，家庭人均60平米免税额，实际价格的70%作为纳税单价。目前上海市平均房价已超6.5万元，那么三口之家房产免征额为1170万元（60*6.5*3=1080）。
应税面积=房屋建筑面积-60平米*家庭人数
应纳税额=应税面积*单价*70%*0.4%或0.6%
上海房产税的试点显然存在征收范围过窄、收入过低的问题。从下图中，我们可以发现2020年上海房产税收入不足200亿元。2020年上海市预算收入为7046.3亿元，房产税占比2.8%。2020年上海市土地出让金收入近3000亿元，是房产税收入的15倍。重庆房产税税率为0.5%-1.2%，实际征收范围狭窄。2018年重庆房产税收入占财政收入不足3%。
发达国家的房产税收入普遍占到地方财政收入的 20%以上，如美国约为 29% ，英国约为 33% ，澳大利亚约为 37% ，日本约为 25% 。而发展中国家的这一比例则普遍较低，如俄罗斯约为 7% ，波兰约为 9% ，泰国约为 1.4% 。【2】
3房产税征收目的及原因：
1增加财政收入
2020年地方政府财政收入共100123.84亿元【2】，其中卖地收入84142亿元，占地方财政收入的84.03%。显然土地出让金的高额收入不可持续。一旦我国城镇化、居民改善性住房需求停滞，那么土地就难以卖出，地方财政面临较大困难。房产税收入将用于填补土地出让金空缺。
2平抑房价，打击投机
房价高企严重打击年轻人工作积极性，提高各行各业经营成本。大量炒房客，投机资金涌入，引发房屋空置、房产泡沫。房产税的征收将有效打击投机，降低房价，激发社会活力。
3促进内需
过高的房价引发居民背负沉重的房贷，抑制了居民消费的增长。8月份CPI（居民消费价格指数，+0.8%）与PPI（工业生产者出厂价格指数，+9.5%）的剪刀差真实反映了居民消费能力不足。原因是太多的居民收入被用于支付房贷、积攒首付。
4调节收入，共同富裕
房产税也必将是富人多收，穷人少收，调节收入分配。过去的大地主，现在的大房东都不创造价值却收割劳动者价值。所以笔者认为房产税应该和工资薪金所得一样实行超额累计税额。
粗略比方，房产信息全国联网，一个家庭免征2套房，第3套房一年收房价1%，第4套房一年收房价2%，第5-10套房一年收房价3%，第10套房及以上一年收房价5%。当然具体还要考虑免税面积、房价等因素影响，但总的原则是调节收入分配，打击不劳而获，实现共同富裕。
4房产税何时征收：
笔者认为，房产税最迟将于2028年开始征收。2028-2030年为笔者预测的我国城市化放缓时间。城镇化停滞标志着农民进城减少，住房新增需求减少，必然造成大量的土地难以出让。这意味着地方财政将减少6万亿左右的收入。为了摆脱困境地方财政需要房产税贡献至少3万亿以上收入（粗略估计、仅供参考）。
我国当前出生率低迷、房价高企、居民负债率较高。严格监管下，房产企业经营困难，拿地意愿不高。各地流拍土地数量上升，极有可能2028-2030年前地方土地出让金收入就面临大幅下跌。今年6月份，土地出让金转由税务机关征收也表明政府对“土地财政”的终结开始准备。
第七次人口普查数据显示，2020年我国居住城镇人口90199万人，占63.89%，与2010年相比城镇人口比重上升14.21%，年均1.4%。
下图为天风证券研究所利用联合国数据制成。发达国家的城市化率70%-90%。
考虑到人口结构、文化背景、经济增长等因素，笔者认为我国的城市化进程与日本类似。
日本城市化阶段【4】，
第一阶段（1920-1950）城市化率18%-37%，年均0.63%
第二阶段（1950-1977）城市化率37%-76%，年均1.44%
第三阶段（1977-2018）城市化率76%-92%，年均0.38%
中国城市化阶段【5】
第一阶段（1949-1978）城市化率10.6%-17.92%，年均0.25%
第二阶段（1978-1995）城市化率17.92%-29.04%，年均0.65%
第三阶段（1995-2020）城市化率29.04%-63.89%，年均1.40%
我们发现日本城市化的第一阶段和中国城市化第二阶段类似，日本城市化的第二阶段和中国城市化第三阶段类似。70年代以后，日本的年轻人几乎全部进入城市，农村只剩下老龄人口，城市化放缓。在计划生育造成的特殊人口结构下，笔者认为我国城市化到达约75%即进入缓慢增长阶段。按年均1.4%计算，还有7.9年城市化放缓。按年均1.1%计算还有10年城市化放缓。
综合看来，我国城市化将于2028-2030年放缓。即使不出台房产税，房产也会因为需求萎缩而降价。实际征收时间，只可能早于我国城市化放缓时间。
所以笔者认为房产税最迟将于2028年开始征收。
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注释：
【1】：税率0.4%或0.6%。应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍(含2倍)的适用0.4%，其余0.6%。
【2】：See Ｒichard Miller Bird，Naomi Enid Slack，Land and Property Taxation in 25 Countries: A Comparative Ｒeview，in Ｒichard Miller Bird，Naomi Enid Slack( eds． ) ，International Handbook of Land and Property Taxation，UK: Edward Elgar Publishing，2004，pp． 19 － 56．
【3】：关于2020年中央和地方预算执行情况与2021年中央和地方预算草案的报告（全文）
【4】：[日]御园稀薄.城市化进程中的农业再建［M］.东京：日本经济评论社，1985. 6—11.
【5】：踪家峰、林宗建，中国城市化70年的回顾与反思，经济问题，2019年第9期
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