物权优先于债权之租赁权

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  核心内容:下文是关于物权法里面的债权租赁权问题,租赁权是承租人基于租赁合同而对标的物进行使用、收益的债权。下文将会详细分析,法律知识网小编希望下文内容可以帮助到您。

  在传统民法中,出租人是独立的物权人,与其相比,要依赖于他人之物才能生存和发展的承租人被视为弱势之人,特别是为了保护住房承租人的生存利益,不至于让其承租利益因标的物所有权的移转而受新主的排斥,遂有“买卖不破租赁”制度的产生,这也是租赁权物权化的标志。

  在我国,该规则早先表现为最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见(试行)》(下称《民法通则意见》)第119 条第2 款:“私有房屋在租赁期内,因买卖、赠与或者继承发生房屋产权移转的,原租赁合同对承租人和新房主继续有效。”该规定非常贴切地表达了买卖不破租赁的意旨,体现出对承租人生存利益的特别保护。之后,《合同法》第229 条规定:“租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。”这使得无论何种标的物的租赁权均可物权化,如此一来,反倒模糊了买卖不破租赁的政策定位,因为与住房租赁等不动产租赁相比,动产租赁并不包含保障承租人安身立命的价值,让它与不动产租赁权一样被物权化,难言合理。

  为了在担保关系中体现出租赁权的物权化,《担保法》第48 条规定:“抵押人将已出租的财产抵押的,应当书面告知承租人,原租赁合同继续有效。”这与《民法通则意见》第119 条第2款和《合同法》第229 条规定的租赁权只要有效成立即可对抗新主所有权的规则不同,抵押人是否履行书面告知承租人义务,似乎成了租赁权能否物权化的前提,租赁可否破除买卖完全控制在抵押人之手,这就失去了“买卖不破租赁”的意蕴。

  在最高人民法院的法官看来,抵押人书面通知承租人的义务是为了落实《民法通则意见》第118 条规定的承租人优先购买权而为的制度措施,并非影响租赁合同效力的因素,故而,《担保法解释》第65 条将《担保法》第48条修改为“抵押人将已出租的财产抵押的,抵押权实现后,租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。”其实,如果着重考虑租赁权的物权化特色,当它与抵押权共存于同一财物上时,应适用权利冲突的内部规则,成立在前的租赁权当然可以对抗成立在后的抵押权,反之亦然,《担保法解释》第65-66 条体现了这一点,值得赞同。

  这一立场同样反映在《物权法》第190 条:“订立抵押合同前抵押财产已出租的,原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的,该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”

  不过,它不是《担保法解释》第65 条至第66 条的翻版,其特点在于:

  (1)明确了租赁权对抗抵押权的时间点,即抵押合同的订立,此时,依据不经公示,物权不变动的规则,抵押权并未设定,成立的仅仅是抵押合同之债,而从抵押合同成立到抵押权通过登记而设定之间还有一段时间,这样,即使租赁权在抵押登记之前存在,但只要它后于抵押合同成立的时间,也不能优先于抵押权,这对租赁权的物权化限制得更为严格;当然,依据不经公示,物权变动不得对抗第三人的规则,抵押权因抵押合同的成立而设立,之前的租赁权可以优先于抵押权。

  (2)明确了可优先于租赁权的抵押权范围,即已经登记的抵押权,虽已成立但没有登记的抵押权纵然设定时间在前,也不能对抗租赁权,其原因应当是登记为承租人提供了相关信息,让其明知抵押权存在的事宜,进而在信息完全充分的基础上作出是否承租的判断,一旦判断肯定,承租人就要承受抵押权存在的事实,这实际上将因抵押合同成立而设立的、同时也没有登记的抵押权排除之外。这样一来,将租赁权优先于抵押权的时间点设置为抵押合同成立之前,反倒没有什么道理,因为只要没有登记,租赁权就能对抗抵押权,抵押合同其实对租赁权的优先效力不产生实质影响,实不如将该时间点设定为抵押登记之前。

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