“小产权房”买卖合同的效力如何认定
“小产权房”买卖主要涉及以下两种情形，第一种情形是村民宅基地上的房屋买卖，第二种情形是“小产权房”，而“小产权房”并非法律概念，一般是指未经法定征地和审批等程序，由村集体或镇政府独立或与房地产开发企业联合在集体所有的土地上开发建设的房屋。关于上述两种情形下房屋买卖合同的效力如何认定，笔者将借助于一个案例进行简要分析。
【基本案情】
2012年6月14日，原告（乙方）与淮安市清浦区盐河镇王元村民委员会（甲方）签订了《盐河创业园楼房买卖合同》一份，约定：一、房屋方位与套型：甲方将坐落于盐河镇创业园（王元村三组）楼房壹套售卖给乙方。乙方购买的房屋为并联式（双户型）砖混结构三层。具体位置为：C区3排3号。二、房屋基本情况：该房暂无产权证。甲方积极办理土地征用、产权证等相关手续，所有费用由乙方承担。但乙方不承担因甲方违法使用土地所产生的费用。如在甲方尚未办理相关手续之前，该房屋因国家政策性原因给乙方造成损失的，甲方将依据购房年限退还乙方所交纳的购房款。三、计价方式与价款：该套房屋建筑面积约394.19平方米，售卖总金额柒拾伍万元整。其中含每平方米伍拾元，作为集镇基础设施配套费用。合同另对付款方式和期限，交付期限以及双方的其他权利和义务作出约定。后来因为甲方没有履行交房的合同义务，因而成讼。
【裁判情况】
一审法院认为：被告将集体土地上建造的房屋出卖给非本集体经济组织成员的原告，该行为是现行政策、法律严格禁止的，依据合同法第五十二条和土地管理法第四十三条规定，双方签订的房屋买卖合同应属无效，故原告要求确认涉案买卖合同无效的主张，于法有据，应予支持。根据合同法第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”鉴于涉案买卖合同无效，故原告关于被告将基于合同收取的购房款65万元予以返还的主张，于法有据，应予以支持。
二审法院认为：本案被上诉人一审诉讼请求为确认合同无效，返还购房款和赔偿损失。人民法院对该请求的审理不涉及案涉房屋权属的确认，因此，案涉房屋是否为“小产权房”并不影响案件的审理。维持一审判决，驳回上诉。
【律师简析】
通过本案，我们可以看出，涉及农村房屋买卖合同在多数情况下都是被认定为无效的。但是，在实践中，关于农村房屋买卖合同是否有效，需要区别对待，主要的观点有以下三种情况：
第一种：村民将在村集体土地上建造的房屋出售给本村的村民,该房屋买卖合同无效。
依法成立的合同对双方当事人具有法律约束力。如果买卖双方系同一集体经济组织成员，双方集体土地上房屋的买卖合同，系双方的真实意思表示，应属合法有效。双方应恪守履行各自的合同义务。
第二种：村民将在村集体土地上建造的房屋出售给村民本集体以外其他集体组织成员之间的房屋买卖合同一般认定为无效。
非本村村民购买集体土地上的房屋，因违反《土地管理法》的规定，侵害了村集体其他成员宅基地使用权，合同应属无效。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。根据“房地一体”原则，农村房屋买卖必然涉及宅基地使用权的转让，所签订的房屋买卖合同违反了法律、行政法规的强制性规定，应属无效。
第三种：村民将在村集体土地上建造的房屋出售给城镇居民之间的买卖房屋合同一般认定为无效
宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，具有特定的身份属性，城镇居民无权取得或变相取得。根据国家政策，城镇居民因购买农村宅基地或者房屋而与村民所订立的买卖合同应当认定无效。因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。出卖人对合同无效负主要责任的，应当赔偿买受人的信赖利益损失。
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