对于大多数买二手房的买家来说，除了能够找到一个合适实惠的房源，在二手房交易过程中如何贷款？能贷到多少钱？也是非常重要紧急的事情。
一般二手房商业贷款流程主要就是三件事:
1，明确能贷到多少钱
2，获得贷款审批通过
3，办理抵押完成放款
第一件：明确能贷到多少钱
拆分一下问题，包含你能不能贷款，按照首套资格贷款，还是按照二套资格贷款，最大可贷款金额是多少，这部分的评估工作必须提前做，因为一旦签约之后，贷款如果出了问题，那就意味着违约，不但房子买不成，还要赔付违约金，
明确贷款“套数”身份-评估征信-拉银行流水-评估可贷金额—评估购买房屋的可贷年限
1、首套，二套的贷款身份
现在大部分的城市都面临着“限贷”严格的城市，都会遇到“首套”，“二套”贷款认定问题，只有拿到了“首套”，”二套“的贷款身份，才可以聊下一步，至于”首套“，”二套“，这个人民内部矛盾，关系到贷款额度，贷款利率，最终也就影响到了，你能买到怎样的房屋，所以这一步很重要。
以魔都为例：
首套：借款人家庭名下在沪无住房的，且全国范围内无商业性住房贷款记录和公积金住房贷款记录的，本次购房申请贷款按照首套房贷款政策执行，首付款比例不低于 35%，即可贷款额度为房屋总价款65%
二套： 对在沪已拥有1套住房的本市户籍居民家庭或全国有过住房贷款记录的(不论是否结清)，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购入住房的，根据具体房屋情况，首付款比例不低于50%或70%，即可贷款额度为房屋总价款50%-30%。
遇到这个问题，最便捷的方法，是找附近银行房屋按揭信贷专员，咨询一下所在地的贷款政策，实在不行多找几个中介咨询也是可以的。
2、评估征信：符合贷款要求的合格征信
有了首套或者二套的贷款身份，但并不等于合格的贷款资格，银行家们都喜欢把钱贷给有信用的客户，征信无疑是一面反映客观情况的镜子。
征信能反映哪些信息？
购房人只需要凭自己的身份证，去所属地区的人民银行征信查询点，就可以获得一份自己征信报告，这份征信报告会反映近两年查询人的债务情况，履约情况，通俗得解释，就是现在名下欠所有银行多少钱，有没有车贷，有没有还没有还钱的房贷，有没有抵押贷款，有没有无担保抵押贷款，有没有帮别人做过担保，每个月蚂蚁花呗用多少，京东白条打了没有，微信的微粒贷用得勤不勤快，都一目了然，除此之外，以上所有的借款，是否按时偿还，也都记录清楚。不仅如此连查询人的婚姻状况、学历、配偶信息、居住信息、职业信息都能一一落实。
一般具体的房屋按揭贷款，“连 3 累 6”是大部分银行忌讳的“高压线”，“ 连3”一般是指两年内个人贷款中，客户连续3个月没有还款，大于60天小于90天，“累6”一般是指逾期不还款时间小于30天的，征信上显示为“1”，累计有6个“1”的，“连3”严重性高于”累6“，“连 3 累 6”一般是行业可按揭贷款的最低标准，审核严格的银行有更高征信资质要求，也请不要惊讶。一般两年没有超过5个逾1，2个逾2的情况，基本就算符合资格了，不过逾期的次数，金额还是会影响到贷款金额，贷款利率。以上的经验只是供参考，可能会随着信贷政策的收紧，经济情况走低，变得更为严格。所以买房前有一个良好的信用记录，很重要。
征信过关最稳妥的办法，也是找银行房屋按揭信贷专员预审，如果信贷专员觉得风险，那就是找大品牌中介的贷款专员，让他们多问几家银行，评估一下审核通过的概率。
3、评估工资流水
征信代表着你的信用历史，银行流水则预示着你未来的还款能力，一般我们都会有着支出和收款的银行卡，每个月的工资，信用卡还款，日常费用支付都会通过这张银行卡进行交易，你需要做得就是去这张卡所在银行，要求打印一张12个月-24个月的交易流水。 交易流水打印出来、体现交易往来信息的，有“工资”字样或者有正常的固定收入的流水。银行的工资流水单是证明借款人每 月有正常的固定收入和按时扣贷款的保证，主要是考察借款人的第一还款来源稳定性及负债能力。银行会根据过往的流水，来判断你未来的偿还能力，进而会决定是否审批通过你的银行贷款申请。
贷款银行在办理贷款时，会考虑其还款能力，还要考虑保证其平时正常生活的开销所需，证明借款人有足够的还款能力、以降低风险，所以要求月供一般会是其收入的一半。如果工资收入不达标，那就算贷款人证明是否有租金收入，其他投资收益，以及是否还有其他房产，股票，理财产品可以作为履约能力的证明材料。
所以手握工资流水，其他收入证明，财产证明，银行信贷专员也会预估出基本的贷款金额
4、评估购买房屋的可贷年限
一般新建商品房贷款年限30年都没有问题，但是生活十有八九并不如意，如果你恰好看中一套老破小的学区房，或者你的年龄偏大，那么就意味着，贷款年限很有可能达不到30年，也意味着你的月供就要更高了，在签约前预估贷款金额的程序中，请将实际的购买标的作为贷款对象，让信贷员审核，这样就避免了因为贷款年限缩短，造成月供过高，进行影响贷款审批通过的情况。
附一般银行的贷款年限计算
➢ 与房龄有关:
一般要求房龄在 30 年内
最长贷款年限计算:贷款年限+房龄<50 年 注:各银行间有差异，如:工商银行和建设银行的最长贷款年限计算方式为“70 年-房龄”(孰低原则)。
➢ 与借款人年龄有关:
一般可至男性 65 周岁，女性 60 周岁
最长贷款年限计算:贷款年限+借款人年龄<70 周岁
➢ 最长不超过30年(商业用房最长贷款年限10年) 以上三点同时满足，以贷款年限短的为准
凑齐首套二套的贷款身份，征信，工作流水，购买房屋的可贷款年限，已经手握4颗龙珠了，也证明了购房人的贷款能力已经没有问题了。那就可以准备签约了。
第二件事：完成贷款申请
房屋贷款的申请不是申请信用卡，一张表格就能完成，整个申请过程短则1个月，常则半年，前期准备充分，走得顺利点，前期不准备，那这个时候就等麻烦找上门了，这一部分的流程，属于相对标准的iso流程，关键在贷款申请时间，在房东偿还先前贷款，以及配合银行贷款申请签约的环节上，约定需要谨慎。
1、签约-贷款申请时间的约定
签约一般分为两步，第一步签署居间版的买卖合同（定金合同），第二步签署网签合同。
在这个环节中，需要注意得是，建议在居间版的买卖合同约定好申请的时间，如果购房人的贷款能力预审下来完全没有问题，我个人建议在网签当日，连贷款合同一起申请，一方面因为省得申请贷款还得再跑一次，另一方面也是为了防止节外生枝，惹出一些麻烦，至于会惹出哪些麻烦，这里就不展开了。
还需要注意得是，留足足够贷款审批时间，一般贷款时间建议60个自然日，如果碰上信贷政策收紧，或者交易期间恰逢年底，银行没有贷款额度，那建议最好保留120个自然日，身边有碰到朋友遇到过银行审批过慢，差点导致违约，当日这方面需要房东的配合，这个就需要得力的中介帮你争取条件了。
2、贷款方式-还款方式的选择
贷款申请的同时，就需要选择合适的还款方式了，一般会有两种还贷方式，一种是等额本息，一种等额本金，前者总利息高，月供少，后者总利息少，月供高，具体怎么选择就看你的还款能力了。具体两者利息差距，你可以到网上找个贷款测试工具比较一下。
需要注意，公积金的还贷的冲还方式，
* 年冲:是指每年一次向受托行提取住房公积金账户余额，一次性冲还贷款本金，并按照冲还贷后的剩余贷款本金和还 款期限重新计算月还款额。一次性冲还贷后，每月的还款需要使用客户的自有资金，不使用公积金帐户里的钱。若是 组合贷款，则优先冲还公积金本金部分
* 时间点:每年的4月或9月
* 月冲:是指每月直接从委托人公积金账户中提取用于归还当月贷款本息的办法。提取的公积金金额不足时，委托人应及时补足其还款金额。这种方法不仅可以冲公积金的贷款本息，而且还可以冲商业性的贷款本息* 申请组合贷款时:第一个月正常扣款后，带身份证、共同还款人关系证明及公积金账号去办理贷款的银行办理
房东偿还贷款
魔都将近一半的二手房都有按揭抵押，所以房东偿还贷款是一个普遍性的问题，对于约定房东还款的方式，要根据金额区别对待，如果金额不大的话，尽量约定网签之前房东偿还点，如果房东现金不够，可以定金多给一点，这样做的好处是，网签当日就能做贷款申请了，否则银行还贷是需要的时间，还款解抵押也需要时间，在此之前贷款申请是无法正式走流程的，如果金额比较大的话，那就只好在网签之后还款了。
支付首付款
按照之前确定的贷款资格，贷款能力，支付首付款，魔都首套3.5成，二套首付5-7成。
等待银行批准贷款申请
征信完美，收入达标的童鞋，这个时候做一枚安静的美男子，等待银行审核通过的消息就行了，如果征信有瑕疵，收入不达标的童鞋，难免有些焦虑，如果碰到银行审核不通过，那就一家集银行跑起来，看看有没有审核宽松一点的银行，否则最晚过户日期前，就要以现金形式补足房款，如果连房款也无法补足，那就是违约了，后面的故事太凄惨，就不提了。
第三件事：完成抵押等待放款
别以为申请完了，就以为房子就是你的了，事实上房东还没拿到全款，一般也不会交房，所以虽然房子是你的，但是依据合同你还是住不进去，所以你还是需要配合房东尽快拿到贷款。
过户
以上程序完成，银行审批通过后，你会收到一堆抵押材料，凭借审批通过确认书，贷款合同，拉着房东就可以开开心去过户了，签署一堆必须的文件，然后若干个工作日后，房子就登记在你的名下了
新产证抵押
在你拿到房产证的第一时间，银行会拿走你的产证，完成对于该房屋的抵押，据说最新的情况，新的产证在第一时间会被银行直接领走，办理他项权证（就是抵押证明），等回到你手中的时候，这套房子一部分产权已经抵押给了银行。
等待银行放款
理想的情况银行会在完成抵押之后2-8周内放款给到房东，房东也会收到贷款之后，与你交割房屋，至此你的贷款之旅就完成了。
以上流程坐标魔都，假设只是商业贷款，购房人单身的情况，如果希望使用组合贷款，而且以家庭单位贷款，并且有未成年子女的情况，基本流程不变，但是执行起来会更复杂些。
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