近日，武汉市民王先生向极目新闻报料，称其在丁字桥路弘业俊园承租的两套房子，去年在小区原物业手上签约的，后来换了新物业，对方要求跟业委会重新签约并加房租，王先生不同意。4月2日起两套房子被莫名断电，到现在还有一套房子未来电，他怀疑是新物业所为。到底是怎么回事？记者进行了多方采访。
市民称新物业断他出租房的电
4月7日上午，极目新闻记者来到了武昌区丁字桥路的弘业俊园，这是一个3层商业裙楼上加3栋塔楼的小区，小区公共活动空间主要在4楼空中花园层，一楼地面多数面积是停车场。
王先生租赁的两处物业，就位于小区A座、C座4楼。其中A座物业目前格局是4个单间和1套复式房，记者进入走廊时，水电正常。C座物业还在停电，4个房间内有住户，另外1间房中，空调维修师傅正在移空调挂机。王先生说由于停电，租户提出退租，拆下来的空调作为它用。
王先生表示，这两处物业是他个人租来，隔成短租公寓对外出租。他2021年7月与当时的小区物业公司分别签了两份合同，承租上述两套毛坯房，租期5年，并约定了免租期，按照租赁房“N+1”要求装修改造后，再转租给他人，平均单间月租千元左右，他认为这个做法合规。
“2021年10月，跟我签约的物业退场，11月起小区引入了新的物业，之间应该有交接。新的物业公司不承认原来的租赁合同，理由是：这里是公区用房，未经业委会许可就被租出去了，原合同无效。而且原合同上的出租面积远远小于实际面积。”王先生透露，新物业告诉他，如果想继续租赁，必须按实际面积重新签约、付租，一共涨1200元，还要按原合同补交此前的房租。
王先生认为，既然原合同被视为无效，就没必要按原合同补交房租，也不能接受涨租，此后多次沟通都没达成一致。
“4月2日，两处物业莫名停电，租户居住受到影响。”他向供电部门咨询，得知不属于小区外电网故障，所以怀疑可能是新物业在“掐电”。
物业：没断电仅受业主委托收回公房
记者当日找到了弘业俊园小区物业的物业经理，她出示了与小区业委会签订的物业服务合同。该物业从2021年11月1日起正式服务小区。
“去年11月2日，在整理交接文件的时候发现了有些合同存在问题。业委会告知，王先生承租的物业属于小区公区用房，前物业把它擅自租出去了，小区业委会出函委托我们纠正。”该物业经理表示，小区业主中也有律师，查看法律法规后认为，原来的租赁合同无效。
工作人员发现租赁合同上写着两处物业的面积分别为100平米，可物业和业委会代表实际测量到的面积至少一共有350平米，这跟合约不符。测量面积时，王先生也在现场。他回忆，以前签约时曾对协议里的面积有疑问，但当时的物业代表说只需要大概写100平米就行，也没有看权属证明，结果留下隐患。
该小区业委会成员龙先生在电话中告诉记者，原来物业的服务合同是2021年8月31日到期，这起出租行为业委会以前不知情，且承租方有将大通间改成多个单间的行为。去年发现问题后，委托新选聘的物业公司处理，向承租方出过函件，要求按照实际面积重新签约，履行交房租的义务。“我们和物业跟承租方多次沟通，起初王先生同意按照实际面积重新签约，后来他不愿支付前面欠的房租，还是没签成。”
对于停电，小区物业经理和龙先生均表示，并不清楚停电的具体原因，猜测可能是因为楼下商铺改造产生的线路问题。记者了解到，由于王先生的投诉，小区新物业已经收到上级物业管理部门的通知，要求15个工作日内协助解决停电问题。
律师：若物业断电则违规，超约定面积承租需纠正
“不打算继续承租了。”对于小区业委会和物业的答复，王先生希望可以通过沟通，争取给他几个月时间做已出租房屋的善后。如果双方无法达成一致，王先生打算通过司法途径来解决问题。但是他反复联系原物业代表，一直联系不上。
湖北诚明律师事务所律师余军认为，这起事件中，几方争议的焦点，一是承租人跟小区原物业签的合同，在新物业进场后是否仍然有效，二是承租人是否应该向新物业公司补交房租、按照实际面积支付房租。
他认为，如果原来签订合同是出于双方真实意思表示，且不存在欺诈、恶意串通等合同无效情形，则该合同仍然是有效的，但条款只能约束前物业公司与承租方。根据合同相对性原理，原合同对新物业和业委会无约束力。
关于欠租问题，如果前物业与新物业之间存在交接协议，且新物业一并承接了前物业公司的债权债务，并得到业委会的授权，则新物业公司有权向王某要求支付拖欠房租。
至于超出原合同约定面积使用租赁房屋，造成对业主共有房屋的私自占用，实际上侵犯了小区所有业主对共有区域的共有权，属于违约行为，业主委员会有权要求其对超出合同部分恢复原状、赔偿损失等。
余军表示，如果确认是新物业停电，则属于违规。根据《武汉市物业管理条例》的规定，物业企业不得以业主拖欠物业服务费、不配合管理等理由，中断或者变相中断供水、供电、供气、供热，以及实施损害业主合法权益的其他行为。
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