2021年12月27日，北京住建委官网公布了《关于进一步规范本市新供住宅项目配建公租房、保障性租赁住房工作的通知》。
在这个通知中，明确规定：
第一，各区新供商品住房，每年应按照新供住宅项目建筑面积的一定比例，配建保障性租赁住房。
第二，配建保障性住房的标准应该和“商品房”一样，和商品房共享公共配套设施、机动车停车位和公共通道。
第三，配建保障性租赁房的公共空间装修标准、设备设施与商品房保持基本一致。
第四，配建保障性住房要实施装配式装修成品交房，室内装修标准不低于公租房建设评价标准中明确的装修标准。
第五，配建“保障性住房”将有政府回购，市级统筹配建房源由市级机构回购，其他房源由区级机构回购。
这就意味着，北京的“保障性租赁房”即将面市。
如果按照这个“通知”，我们基本上可以看出：未来北京新出的“商品房项目”基本上都要“配建保障性租赁住房”了。
纯粹的“商品房社区”几乎要“绝迹”了。
而同时，我们也应该看到：北京最大规模的“保障性租赁住房”供应潮就要扑面而来了，遍地是“租赁房”的时期可能就要到了。
在大城市的高房价时期，就如何解决“新市民、青年人”的住房问题，其实国家早就已经有了“解决方案”：买得起房就买商品房，买不起房就租房。
该买房的买房，买不起就租房，未来的住房供应要实现“双轨制”。
在这个背景下，国务院在2021年7月下发了《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，要求各地要“高度重视保障性租赁房建设”。
其实早在2021年的5月份，中国住建部就已经召开了“40个人口净流入城市座谈会”，计划年内筹集建设保障性租赁住房93.6万套。
并要求“未来五年，主要城市、省份筹建保障性租赁住房1200万套，大概占到新增住房供应规模的30%左右”。
其中，上海未来五年要建设“保障性租赁住房47万套”，平均每年10万套；广州是60万套，深圳是40万套。
三个一线城市的“保障性租赁住房”几乎占到了住房供应总量的40%。
甚至连合肥这样的“二线城市”，未来五年计划筹集保障性租赁住房15万套，占新增住房供应总量的30%以上。
也就是说，对于二线城市来说，保障性租赁房要占到30%，一线城市则要占到40%，一场史上最大规模的“保障性租赁房”建设狂潮正式启动！
那么，什么是“保障性租赁房”？
根据上海的《关于加快发展本市保障性租赁住房的实施意见》中的说明，我们可以判断“保障性租赁房”拥有以下几个特征：
第一，申请人必须要在本市拥有“合法工作”，缴纳社保且家庭人均住房面积小于15平米，才可以申请。
已经买房的人也可以申请，不设“收入标准”。
第二，租金低于周边房租的90%，且租期在1-3年之间，属于“政府持有运营的长租房”。
第三，建筑面积不得大于70平米，实施“全装修交房”。
第四，外地户籍可在“租赁房”地址办理“居住证”，本地户籍则可以落户租赁房的“社区户”，享受子女教育等政策。
由此可见，上海的“保障性租赁房”几乎相当于租金高一点的“公租房”，由于具有“落户功能”，其实已经具有“租售同权”的权利了。
但目前北京的“保障性租赁房”的方案尚未出台，是不是和上海一样可以“落户”，目前还尚未可知。
但从目前来看，“保障性租赁房”能够实现“落户社区户”，并享受“子女就近上学”的权利应该是基本可以确定的。
2020年的“中央经济工作会议”上就曾经明确提出：
重视保障性租赁住房建设，加快完善政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利，规范发展长租房市场。
这就在一定程度上直接指出“保障性租赁房”，本质上就是“租金较高的公租房”，可以实现“租售同权”。
那么，如果未来大规模的建设“保障性租赁房”，对楼市会有什么影响？
第一，首先对“房租”的影响可能会比较明显。
一旦大规模的“保障性租赁房”入市，必将对租房群体进行分流，加上租金相对低10%，所以会对房租的上涨起到“抑制作用”。
所以未来几年，大城市的“房租”要想涨上去会比较困难了。
第二，商品房的“供应量”可能会减少30%左右，严重的时候可能会减少40%，品质较高的新房会更加稀缺。
由于要新增“保障性租赁房”，所以会导致商品房供应量出现下降，这个比例至少是30%，在北京等一线城市可能40%。
所有品质较高的新房或者是次新房的房价，可能还要上涨。
毕竟租房也不能租一辈子，只是一个“过渡阶段”。
“保障性租赁房”毕竟面积仅有70平米以下，因此这种房子的“居住时间”不会太长。
第三，好位置，好学区的“保障性租赁房”恐怕将“供不应求”，甚至可能会出现“租金大幅上涨”的情况。
如果“保障性租赁房”能够落“社区户”，能够就近上学，那么好位置、好学区周边的“保障性租赁房”将会供不应求。
到时候，这种房子的租金恐怕要大幅上涨了。
综上所述，随着北京版的“保障性租赁房”即将亮相，我们认为这种房子极有可能会成为“高租金型的公租房”。
尤其是如果一旦可以“落社区户”，“就近上学”等政策可以享受，那将对整个租房市场，乃至买房市场造成明显的影响。
这种“保障性租赁房”一旦入市，恐怕什么民租房、长租房、共有产权房等就基本无人问津了。
尤其是一旦大规模“建设供应”，对整个市场结构是“重大改变”。
到时候，可能将会出现“房租不涨，房价涨”的“新加坡模式”。
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