每个普通人在面临买房问题上都有着自己的故事，中国人传统的有一个属于自己的房子，一个舒适的小窝，享受着面朝大海、春暖花开般的未来，然而政策瞬息万变，事态不可预知，买房人会遇到限购房价下跌、失去购房资格、开发商逾期交房等情况，买方如果想要退房，卖方想要解除合同，而一线城市的房子动辄成百上千万，买卖房子又不能像买菜一样想退就退，今天，小编带大家来了解下退房违约金里面的规则，大家在买房或者卖房的时候要睁大眼睛规避风险、降低损失。
退房违约金？
退房违约金指当事人过协商预先确定的，在违约发生后作出的独立于履行行为以外的给付。
违约金怎么付？付多少？根据民法意思自治原则，如果双方买卖合同中有约定的按照约定的来处理，没有约定的，按照法律相关规定。支付定金一方违约的，定金不予返还；收取定金一方违约的，双倍返还定金。双方都有过错的，按照各自过错程度分担。违约金不足以弥补损失的，可以要求违约方按对方所受损失进行赔偿；违约金过高的也可以请求减少赔偿金额。
退房法定情形
开发商延期交房
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
开发商未经过购房人同意私自变更设计
一般购房合同中会约定变更设计需征得购房者同意条款，如果开发商违背该条款则属于违约，购房者有权提出退房请求。
开发商手续或者资质不全导致合同无效
开发商要拥有五证才具有销售资格，《建筑用地规划许可证》、《商品房销售（预售）许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》，这五个证缺一不可。少一个都说明开发商没有卖房资格。如果购房合同主体一方都没有相关资质，那么购房者与开发商签订的属于无效合同。
房屋质量问题
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第一款因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
一房二卖
卖方擅自将房屋出售给第三人会导致买受人无法取得房屋所有权，构成根本违约，买受人有权单方解除合同。
案例分析
1.失去购房资格
在郭韧律师成功代理的案号为2021沪0117民初9728号的案件中，2021年1月20日原被告在第三方中介机构的促成下，被告出于置换房屋目的签订了《房地产买卖合同》，该案中，被告因为上海房地产政策原因失去购房资格，迟迟未办理网签，原告起诉被告解除合同，返还房款并赔偿违约金。
上海市住建委于2021年1月21日发布了《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》，其中第三条规定，“夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算”。而被告已于2021年1月7日预约离婚，在得知新政后向中介询问该政策的影响，得到“仍具有购房资格”的答复后，方于2021年2月22日领取离婚证。
由此可见，被告无论是在预约离婚时还是与原告签订合同时，都无法预见到2月21日出台的购房政策及该政策对其产生限制购房的影响。被告也在政策出台后询问过中介，在确定该政策对其不会产生不利影响后方才领取离婚证。可见被告在领取离婚证前一直善意遵守合同，且之后未履行合同义务系出于不可归责于被告的事由。
最终，经过调解，法院综合考量了上述原因，双方达成了一致协议，赔偿数额大大减少，降低了当事人的损失。
2.违约金过高调整
在案号为(2021)沪0115民初54823号的案件当中，2021年1月9日，原告与被告秦某签订《房屋买卖合同》、《房地产买卖居间协议》，约定由原告购买系争房屋，现被告因其自身原因拒不履行合同，原告起诉被告解除合同，返还定金5万，赔偿违约金48万元及损失12万。
本案中，法院认为，被告王某系其与前夫所生，目前随前夫生活，其前夫不同意出售系争房屋。被告秦某无法获得王某父亲的授权，导致《房屋买卖合同》、《房地产买卖居间协议》无法履行，原告以诉讼的方式解除上述合同，于法有据。被告认为标准过高，本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情判令由被告承担定金5万、违约金10万元。
根据《民法典》第五百八十五条第二款规定，“约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少”。
律师意见
1. 事前谨慎签署合同：在签订合同时，注意合同的违约金条款，咨询专业房地产律师意见，避免法律陷阱。
2. 事中证据收集：在合同履行时，时刻保持警惕心态，保护自身权益，注意留存相关合同、付款证明、双方沟通记录截图等。
3. 事后诉讼准备：在遇到迫不得已需要支付违约金时，要积极证明自己合理主张，寻找专业律师减少违约金的支付，降低自己的损失。
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