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本文作者：张春光律师【锦天城律所】
个人专著：《二手房买卖疑难问题全解与典型案例裁判规则》、《执行与执行异议疑难问题全解与典型案例裁判规则》 ，法律出版社出版
房屋买卖合同是双务合同，双方当事人互负对待给付义务，双方应当根据合同约定的时间顺序履行，应当先履行债务一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行请求。但是，在一些特定情况下，应当先履行债务的当事人可以中止履行，当事人的此种权利即不安抗辩权。我代理的上海市松江区人民法院（2019）沪0117民初6487号案和上海市第一中级人民法院（2019）沪01民终13851号案就是通过对不安抗辩权法理的运用获得的胜诉。
《民法典》第五百二十七条规定：“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。”第五百二十八条规定：“当事人依据前条规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保的，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力且未提供适当担保的，视为以自己的行为表明不履行主要债务，中止履行的一方可以解除合同并可以请求对方承担违约责任。”这是《民法典》关于不安抗辩权的规定，具体到房屋买卖合同纠纷，需要注意：
1、丧失或者可能丧失履行债务能力的情形
什么是房屋买卖合同纠纷中丧失或者可能丧失履行债务能力的情形？我认为，房屋买卖合同纠纷中丧失或者可能丧失履行债务能力的情形即应当先履行的一方即便履行了义务，对方也无法履行其义务。比如，我代理的上海市松江区人民法院（2019）沪0117民初6487号案和上海市第一中级人民法院（2019）沪01民终13851号案中，2019年3月4日房屋买卖双方签订的合同约定2019年3月6日之前房屋买受人支付房屋出卖人房款人民币18万元整，双方于2019年3月7日前网签。但是，2019年3月5日房屋买受人发现因房屋出卖人（香港籍）的港澳居民来往内地通行证换证导致号码与房屋出卖人购入系争房屋时所持上述证件号码不一致，无法按照原定时间网签。因此，房屋买受人行使不安抗辩权，未在2019年3月6日之前全额支付房款18万元。
对于丧失或者可能丧失履行债务能力的情形，需要注意如下几点：
（1）应当后履行义务的一方肯定或大概率无法履行。这里的“肯定或大概率”应当是根据日常生活经验法则和具体案情作出的判断，应当符合一般人的判断标准，而不能是应当先履行义务的一方主观猜测，甚至是把风险放大后的猜测。
（2）即便应当先履行义务的一方履行了义务，后履行的一方也无法履行。比如，合同约定房屋买受人先支付房款给出卖人，出卖人再偿还银行贷款涤除标的房屋的抵押权。也许房屋出卖人的确没有经济能力偿还银行贷款涤除标的房屋的抵押权，但是房屋买受人向房屋出卖人支付房款后，房屋出卖人即有经济能力偿还银行贷款涤除标的房屋的抵押权，在这种情况下，房屋出卖人不符合丧失或者可能丧失履行债务能力的情形，房屋买受人无权行使不安抗辩权。
2、应当先履行义务一方的通知义务
自认为享有不安抗辩权的一方当事人有义务及时通知对方，通知的内容应为因对方存在某问题，应当先履行义务一方享有并行使不安抗辩权，暂缓履行某义务，并催告对方提供担保或恢复履行能力。这个通知有以下作用：
（1）进一步确认应当先履行义务的一方是否享有不安抗辩权。
司法实践中，应当先履行义务一方自认为享有不安抗辩权的，对方可能对此并不认同。应当先履行义务一方履行了通知义务后，对方可能会拿出相关证据证明其有履行能力，并对应当先履行义务一方自认为享有不安抗辩权进行反驳。如此，则能够通过合同双方当事人的沟通进一步确认应当先履行义务的一方是否享有不安抗辩权。
（2）督促丧失或者可能丧失履行债务能力的后履行义务的一方尽快恢复履行能力。
如果应当后履行义务的一方的确丧失或者可能丧失履行债务能力，应当先履行义务一方明确表示其享有并行使不安抗辩权，有助于促使对方更积极的去恢复履行能力。如果没有不安抗辩权人的通知，对方可能存在一些侥幸心理，甚至认为不安抗辩权人违约，这不利于其履行能力的恢复，也不利于合同的继续履行。
（3）有利于诉讼中查明案件事实。
诉讼中，合同双方对于合同没有履行的原因和过错可能会各执一词，如果有应当先履行义务一方的通知，有利于法院查明案件事实。
3、行使不安抗辩权的法律后果
（1）应当先履行义务的一方有权暂缓履行。
（2）对方恢复履行能力或提供适当担保的，应当先履行义务的一方应恢复履行。
（3）对方在合理期限内未恢复履行能力且未提供适当担保的，应当先履行义务的一方可以解除合同并可以请求对方承担违约责任。【我在我的微信公众号“合同效力实务研究”写了很多关于房产的文章，分享了很多经典案例，有兴趣的朋友可以找出来看看】
附原告王某雨与被告孙某房屋买卖合同纠纷案
裁判要旨：房屋共有人未确认同意出售标的房屋，房屋出卖人可能无法履行合同，应当先履行付款义务的房屋买受人享有不安抗辩权，有权暂缓支付房款并要求房屋出卖人恢复履行能力。否则，房屋买受人有权解除合同并要求房屋出卖人承担违约责任。
案情简介：2018年1月9日，王某雨（买受人）与孙某（出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，对房屋买卖事宜做了约定。上述合同签订当日，双方签署了《存量房交易结算资金自行划转声明》（附件一），但附件二《共有权人同意出售证明》，孙某妻子不同意签署，王某雨考虑到共有权人未签署的风险，未按约于合同签订当日支付定金及后续房款。
裁判观点【案号：北京市大兴区人民法院（2021）京0115民初266号】当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。王某雨与孙某签订《北京市存量房屋买卖合同》，自双方签字时合同成立，对孙某主张的因附件二未签订，合同未成立，本院不予采信。王某雨与孙某签订《北京市存量房屋买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。根据现已查明的事实，因孙某妻子未配合签署附件二即《共有权人同意出售证明》，王某雨考虑到实际履行中的风险，未按照合同约定于合同签订当日支付定金，并无不妥，现《北京市存量房屋买卖合同》并未实际履行，且涉案房屋已经再次出售，对于王某雨当庭要求解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持。根据合同第五条第（三）项约定“除不可抗力外，如出现以下情况之一的，则违约方的违约情形已构成根本违约，守约方有权单方解除合同，且违约方须按照本合同约定的购房款总额的20%向守约方支付违约金且赔偿守约方已交纳的居间服务费用和各种损失。”考虑到王某雨已经及时止损，并未产生较大的实际损失，综合本案的实际情况，本院对王某雨主张的违约金、居间服务费综合考虑，酌定由孙某支付王某雨违约金60000元。
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