随着我国城镇化进程的加速，住宅商品化改革的推进，物业管理作为一种新型的管理服务体制逐步为人们所接受。但随着物业服务市场的日益发展，业主法律意识的不断提高，物业服务合同纠纷案件也日益增多，尤其是以涉物业服务费纠纷最为典型。物业公司追讨物业费，业主往往提出各种抗辩要求减少或不支付物业费，或行使抗辩权要求暂时阻却物业费的请求权。施行于2021年1月1日的《中华人民共和国民法典》在条文的第九百四十四条中重点对上述问题做出了解答。
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法条链接
《中华人民共和国民法典》第九百四十四条规定：“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。
业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。
物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。”
《民法典》第944条在1999年10月1日施行的《合同法》中没有对应条文，而是在原《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第6条及《物业管理条例》第7条、第41条基础上完善而来。本条是关于业主支付物业费的义务以及业主欠费时物业服务人救济途径的规定，本条新增的第3款是关于物业服务人不得采取停水停电等方式催交物业费的禁止性规定，对于规范物业管理秩序、维护业主合法权益具有重要意义。
条文指引
1.原《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 法释﹝2009﹞8号
第六条 经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
2.《物业管理条例》(2018修订)
第七条 业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。
第四十一条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
法官提示
为更好的准确适用上述法律规定，我们首先需明确物业服务的特征。公共性、持续性和难以量化是物业服务区别于其他服务行业的特征。其公共性表现在物业公司主要对建筑物共有部分进行维修、养护和管理，维护公共环境和秩序，涉及到全体业主和整个物业管理区域的公共利益。正是由于公共性，才使得单个业主不能以未享受或无需接受相关物业服务作为抗辩。其持续性是指物业服务不是一次性给付，而是处于持续履行的过程中。另外，物业服务的内容具有复合性，质量和效果难以用统一的标准衡量，物业服务项目模块化、服务标准规范化在目前还没有实现，物业管理是否达标，业主往往只能依据主观感受，故物业服务往往难以量化。
为致力于构建无讼和谐社区，向广大业主和物业服务公司提供类型化的矛盾化解参考指引，根据物业费纠纷中常见的抗辩事由分为四类，即开发商遗留问题、物业服务质量问题、安保措施不到位问题和业主权利冲突而物业公司不作为问题。下面将围绕上述问题进行解读：
一、开发商遗留问题
从合同相对性的角度，开发商的遗留问题基本不能成为拒缴物业费的合理理由。首先，开发商与物业公司往往是两个不同的法律主体，从合同相对性的角度，物业公司与业主的权利义务受物业管理服务合同的约束，而业主与开发商之间的房屋买卖合同关系是另一个法律关系。如存在逾期交楼、逾期办证等问题，业主应向开发商而不是物业公司主张。其次，物业公司向业主提供物业管理服务，主要指物业共用部位和设施的维护、公共环境和秩序的维护，并不包含对物业专有部分的维修义务。如房屋存在漏水或墙皮脱落现象，质量保修期内承担质量瑕疵责任和保修义务的主体是开发商，业主应向开发商主张权利。
二、物业服务质量问题
物业服务具有涉及范围广，周期长等特点，在面对业主以物业服务企业提供的服务不达标准或存在瑕疵作为抗辩事由的情形下，原则上应当根据履行瑕疵的程度以及该理由的正当性合理性进行区别处理。业主拒付物业费需有正当理由，该正当理由应当限定在物业服务企业不履行物业服务合同，或履行合同有重大瑕疵等情形。对于物业服务虽出现履行瑕疵，但仅为局部性、较短时间内怠于履行服务，听取业主建议后能够及时采取补救整改措施的，原则上不支持业主减免物业费的抗辩，但对于物业服务企业要求业主支付逾期付款的违约金、滞纳金的请求，原则上也应当作驳回处理。物业服务若出现长期怠于提供服务，疏于管理，造成小区物业严重损坏或环境卫生、绿化、安保等方面严重恶化，严重影响到全体业主的正常生活，经业主反映但仍不改正的，应当成为法院判定物业费减免的依据。
三、安保措施不到位问题
对于业主以“物品被盗”作为物业公司违约的事实的，业主必须证明物业公司在安保配套设备、人员、措施等方面存在疏漏。如物业公司不存在疏漏，是犯罪行为导致业主的损失，不能成为业主拒绝交纳物业费的抗辩理由。如果证明物业公司的确在安保方面存在重大过错。根据《物业管理条例》第三十五条的规定，物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
四、业主权利冲突而物业公司不作为问题
物业公司对违反治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，有义务制止并向有关行政管理部门报告。否则，业主可行使瑕疵履行抗辩权，减少交纳物业费。对于小区违章搭建，改变房屋使用性质等现象是属于公共秩序和公共事务管理上的瑕疵。收到投诉后，物业公司如采取了积极措施，向违章搭建业主发出整改通知书。在劝阻无效的情况下，又向有关职能部门进行了反映，证明其已经尽到了相应的通知、报告义务，且物业公司并没有强制拆除违章建筑的权利，故业主以此为由拒交物业费没有法律依据。
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