根据《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）第七百零五条规定，租赁期限超过二十年的租赁合同（以下简称“长期租赁合同”）超过法定租赁期限（二十年）的部分无效。[1]但目前，我国土地及房屋租赁实践中存在着大量租赁期限超过二十年的长期租赁合同。这类长期租赁合同的承租人在合同订立后取得租赁标的（土地或房屋）的长期使用权，且大多已根据自身实际使用需要在租赁土地上新建房屋或对租赁房屋进行了装修、改造等，以此形成了承租人对租赁土地或房屋长期、稳定的实际占有、控制及使用，并对于租赁土地或房屋的长期使用享有期待利益。因此，在城市更新、三旧改造、征收等实务中，长期租赁合同的承租人往往会主张其对租赁土地或房屋享有搬迁补偿权益。虽然承租人并非权属人[2]，但承租人所提出的搬迁补偿权益主张往往影响清租、拆迁的进度和成本。
原《城市房屋拆迁管理条例》（现已失效）规定，房屋承租人在城市房屋拆迁中有订立拆迁补偿安置协议、获得搬迁补助费、临时安置补助费等权利，但未明确承租人可享有的搬迁补偿权益份额或分配标准。该条例废止后，现行《国有土地上房屋征收与补偿条例》未明确规定承租人在房屋拆迁时的地位以及依法应当取得何种补偿。笔者关注到，司法实践中，存在法院认可土地或房屋长期租赁合同的承租人享有搬迁补偿权益，并就承租人可享有的搬迁补偿权益份额作出裁判。因此，本文拟从司法实践的角度，探究司法裁判者对于前述问题的考量因素，并总结分配规则，以期为实务提供借鉴与参考。
关联法条
《中华人民共和国民法典》
（2021年1月1日施行）
第一百五十六条合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五百一十条 合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。
第七百零五条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。
租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。
《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》
（2021年1月1日施行）
第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。
民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。
民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。
第二十条民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》
（1999年12月29日施行、2021年1月1日被废止）
第二条合同成立于合同法实施之前，但合同约定的履行期限跨越合同法实施之日或者履行期限在合同法实施之后，因履行合同发生的纠纷，适用合同法第四章的有关规定。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》
（2011年1月21日施行）
第二条为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。
第十七条作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：
（一）被征收房屋价值的补偿；
（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；
（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。
精选案例
裁判要旨：长期租赁合同约定有搬迁补偿权益分配方案的，租赁期限超出二十年部分对应的分配方案无效，合同双方应据此重新协商并调整分配。
案例一 广州市白云区嘉禾街鹤边村第一经济合作社、广州白云留香贸易有限公司与广州市白云区鹤边经济联合社、广州市白云区人民政府嘉禾街道办事处租赁合同纠纷
广东省广州市中级人民法院
（2012）穗中法民五终字第3230号
案情简介
土地权属人广州市白云区嘉禾街鹤边村第一经济合作社（以下简称鹤边一社，原审原告、上诉人）与承租人广州白云留香贸易有限公司（以下简称留香公司，原审被告、上诉人）分别于1997年8月18日及12月5日签订《合同书》（一期合同）以及《合作协议书》（二期合同），约定合作开发某地段，甲方（鹤边一社）提供土地，乙方（留香公司）出资兴建商铺。一期合同约定建成后的商铺铺位甲乙双方各拥有50%的建筑面积，甲方铺位返租给乙方；二期合同约定由乙方每月交纳租金租用商铺铺位。两份合同均约定租赁期满后所有铺位归甲方所有（包括门窗、水电）；在合作期间内，如遇国家建设征用土地，经营之日起五年内所有建筑物补偿归承租人，超过五年以上建筑物补偿费双方按使用年限折算分成，已使用年限部分归权属人，未使用年限部分归承租人，征地补偿归权属人所有。1998年7月10日，双方签订《补充协议书》，约定《合同书》《合作协议书》的合作期限为1999年2月1日至2024年1月31日。合同签订后，双方依约履行，留香公司按合同约定标准向鹤边一社支付租金至2010年1月。
2010年，涉案场地因环境整治被征拆用作绿化用地。鹤边一社、留香公司和嘉禾街道办、鹤边联社（与嘉禾街道办签订搬迁补偿协议的主体）分别于2010年4月20日、5月11日就鹤边一社、留香公司之间如何分配补偿款的问题共同签订《拆迁补偿款分配协议书》《第二期拆迁补充分配协议书》，约定首期补偿款、建筑物及构筑物补偿款、搬迁费及租金补偿款的分配比例。后鹤边一社起诉，请求法院确认鹤边一社与留香公司签订的《拆迁补偿款分配协议书》《第二期拆迁补偿分配协议书》《补充协议书》无效，留香公司向鹤边一社返还已领取的拆迁补偿款。
裁判观点
原审法院认为，由于《补充协议书》约定的25年合作期限超过了《合同法》规定的法定租赁期限，故超过二十年部分的约定应为无效。两补偿分配协议是以《补充协议书》为基础签订的，故两补偿分配协议中超过二十年部分的约定亦属无效。但上述协议部分条款无效并不影响涉案三协议的整体效力。由于原分配方案的分配年限基础（25年）已部分无效，故整个方案应据此重新调整。法院已对双方的基础协议作出判定，双方的协商前提基础已经发生变化，故更应据此根据双方各自利益及诚信精神重新进行充分和实质性协商。鹤边一社要求法院在本案中迳行对双方的应得补偿款重新分配的诉请与双方约定不符，不予支持。
二审法院认为原审判决认定事实清楚，适用法律正确，驳回上诉。
裁判要旨：土地租赁合同的租赁期限超过二十年部分无效，但可参照合同约定的搬迁补偿权益分配方案确定地上建筑物拆迁补偿款分配比例。
案例二 广州市白云区人和镇汉塘村红星经济合作社与广州市白云区人和镇汉塘经济联合社、广州市白云区人和镇汉塘村南田经济合作社等土地租赁合同纠纷
广东省广州市白云区人民法院
（2017）粤0111民初849号
案情简介
集体用地权属人广州市白云区人和镇汉塘村红星经济合作社（以下简称红星合作社，原告）与李某强（被告之一）、李某根于2005年10月1日签订《土地租赁合同》，合同甲方为红星合作社，乙方为李某强、李某根，约定甲方将案涉土地出租给乙方用于投资建设仓库、厂房等；租赁期限为30年；在合同期内，如遇国家征用该地，土地补偿款归甲方所有，建筑物补偿款按30年比例分配，已使用年限属于甲方，未使用年限属于乙方；搬迁补偿款全部归乙方所有，该土地所种植果树的补偿款归乙方所有。上述土地租赁合同签订后，原告依约将土地交付被告使用；因未办妥报建手续，被告未在土地上投资建设仓库、厂房，土地仍保持原貌。
合同双方曾因合同履行产生纠纷，原告于2013年提起民事诉讼，广州市中级人民法院二审认定《土地租赁合同》有关租赁期限超过二十年的部分无效，但不影响其余条款的效力。后因项目建设，需要征收案涉土地。广州市白云区人和镇汉塘经济联合社（以下简称“汉塘联社”）于2010年10月18日与李某强签订《住宅房屋拆迁安置补偿表》，确定李某强可取得的地上建筑物、构筑物和青苗补偿事宜。后原告起诉，请求法院判令汉塘联社将安置补偿款发放给原告，并支付相应利息。
裁判观点
法院认为，本案实属土地租赁合同纠纷。原告与李某强、李某根于2005年10月1日订立的土地租赁合同的部分条款有效这一事实已经人民法院生效裁判文书确定，原告并无充分证据足以推翻，因此对于涉案土地租赁合同中有关土地征收补偿款如何分配的条款的法律效力应属有效。虽然涉案土地租赁合同的租赁期间超过二十年的部分无效，但仍可参照合同约定的30年租赁期间确定地上建筑物拆迁补偿款分配比例。按照李某强与汉塘联社签订补偿表的时间作为实际使用年限，即为5年，因此拆迁补偿款应由原告取得其中的六分之一，由李某强和李某根取得其中的六分之五。
裁判要旨：虽然长期租赁合同约定了搬迁补偿权益分配方案（即所有搬迁补偿权益归承租人享有），承租人也仅能按有效租赁期限（二十年）占总租赁期限的比例获得相应的搬迁补偿。
案例三 北京雁栖物流有限公司与北京市怀柔区雁栖镇西栅子村村民委员会土地租赁合同纠纷
北京市第三中级人民法院
（2016）京03民终618号
案情简介
2003年12月20日，北京市怀柔区雁栖镇西栅子村村民委员会（以下简称西栅子村委会）与北京雁栖物流有限公司（以下简称雁栖物流公司）签订《房屋土地租赁合同》，合同甲方为西栅子村委会，乙方为雁栖物流公司。合同约定甲方将案涉土地及地上物出租给乙方，租期40年，租金共计40万元，由乙方一次性交纳。租赁期内，如遇国家政策或他人征用此土地、房屋及其他财产时，所给与的经济补偿全部归乙方自行处理，甲方不再享有。合同签订后，雁栖物流公司对水井、泵房进行了清理、维护，对原有建筑物进行了修缮、装修，并新建了一些建筑物。
2012年，案涉租赁标的被列入拆迁范围，西栅子村委会与雁栖物流公司于2012年4月24日签署授权委托书，西栅子村委会为委托人，雁栖物流公司为受托人，西栅子村委会授权雁栖物流公司办理拆迁过程中与该协议项下房屋及土地相关的全部拆迁补偿、补助事宜，委托人与受托人自行处理相关权益的分配事宜。雁栖物流公司代西栅子村委会与拆迁人就案涉租赁标的签订了国有土地补偿协议，协议约定西栅子村委会自行拆除地上物、交付土地后，取得土地补偿款及地上物补偿款，雁栖物流公司账户作为合同约定的收款账户。雁栖物流公司与拆迁人另行签订一份补偿合同，该合同约定的补偿款包括给付雁栖物流公司的拆迁工作配合奖。西栅子村委会起诉，请求雁栖物流公司返还补偿款及拆迁配合奖。
裁判观点
双方签订的租赁合同约定了征地所得补偿由雁栖物流公司享有，属于通过合同约定对补偿款的处理，不属于对土地所有权或使用权的放弃。合同中关于补偿款的约定不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。
《土地房屋租赁合同》约定雁栖物流公司一次性交纳全部租金，取得四十年租期及租期内征收土地房屋补偿款的利益，未约定合同解除及租金的退还；故从双方合同的意思表示来看，如遇征收土地，补偿款归雁栖物流公司所有，二十年租赁期限内未履行租期的租金也不需要退还。考虑到双方签订的合同合法有效期只有二十年，西栅子村委会只能取得合同约定租金的一半，雁栖物流公司就作为合同对价之一的土地及原有地上物的补偿款也不能全部享有，只能享有一半。因雁栖物流公司又加建了房屋，加建房屋与原房屋的补偿款现已不能区分，本院酌情确定雁栖物流公司应返还原房屋、树木、地下各种管道及其他设施补偿款的一半；因雁栖物流公司对水井及泵房进行了维护、清理、修缮，本院酌情确定雁栖物流公司返还水井补偿款26000元。另外，对于雁栖物流公司代西栅子村委会交纳的相关税费及滞纳金，因双方合同约定以一次性租金的方式将租赁期内的土地及房屋使用权、处分权给予雁栖物流公司，故在租赁期内应当交纳的税费等，实际应由雁栖物流公司负担，西栅子村委会不需给付雁栖物流公司垫付的税费及滞纳金。
裁判要旨：长期租赁合同双方未对搬迁补偿权益分配达成协议，法院根据租赁合同约定及公平原则，按约定租赁期限分配拆迁补偿款，承租人已使用期间的补偿费归出租人所有，剩余期间的补偿费归承租人所有。
案例四于怀琨与昆明市西山区官庄社区居民委员会租赁合同纠纷
云南省高级人民法院
（2018）云民再44号、（2015）昆民再终字第28号
案情简介
1993年5月15日，昆明市西山区官庄社区居民委员会（以下简称官庄社区居委会，一审原告、二审被上诉人、被申诉人）与于某琨（一审被告、二审上诉人，已故）就联办某配件厂签订《协议书》，约定：原告以土地作为投资，厂房及设备投资全部由被告负责，联办期限为50年，自1993年12月1日起至2043年11月30日止。合同第六条、第八条分别约定，“六、本着来建去丢的原则，协议执行期内的各种不动产，期满时无偿归甲方（官庄社区居委会）所有；八、协议期内，乙方（于某琨）如需将厂房转让他人，须征得甲方同意，其转让增值部分，甲方占30%”。
2011年5月18日，基于市政府旧城改造的要求，涉案土地及地上建筑物被纳入城中村改造工程，被告与案外人云南佳景房屋拆迁有限责任公司就地上建筑物的拆迁补偿签订了征地拆迁安置补偿协议，协议约定了房屋主体建筑物的补偿款。2013年3月15日，原告与区人民政府签订了国有土地使用权收购补偿协议，就涉案土地的收购补偿达成一致。2013年7月22日，被告将涉案土地上建筑物交与相关拆迁部门，该地上建筑物被拆除。原告官庄社区居委会起诉，请求法院依法判令被告支付房屋拆迁补偿费。
本案经过一审、二审、再审以及检察院抗诉再审程序。
裁判观点
法院认为，《协议书》名为联办，实为租赁，官庄社区居委会将土地出租给于某琨使用，按年收取土地使用费。《协议书》第六条、第八条分别对租期届满后和租期内承租人转租营利，出租人可以对地上建筑物、构筑物享有全部或部分财产权益作出约定，前述两个条款是合同对价条款的有机组成部分。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。合同双方未对租期内发生征地拆迁作出约定，故应按前述法律规定，按合同有关条款，即合同第六条的约定，确定社区居委会应享有的份额。一审法院按双方约定的50年租赁期限平摊拆迁补偿款，被告已使用期间的补偿费归原告所有，剩余期间的补偿费归被告所有，虽适用法律不准确，但判决结果是正确的，也符合公平合理确定各方权利义务的原则，应予以维持。
实务简评
从上述司法案例可以看出，即便长期租赁合同双方就搬迁补偿权益分配有所约定，法院并不一定完全根据双方协商一致的方案进行搬迁补偿权益分配。案例二中，权属人向承租人出租土地，由承租人投资建设房屋并使用。法院认为，涉案土地租赁合同约定的租赁期限超过二十年部分无效，但未直接否定合同约定的搬迁补偿权益分配方案的效力，认为仍可参照合同约定的分配条款确定地上建筑物拆迁补偿款分配比例。而案例一中，权属人向承租人出租土地，由承租人投资建设房屋并使用。法院认为，权属人与承租人之间针对补偿款自行协商订立的分配方案是以租赁合同为基础签订的，作为分配方案基础的租赁合同租赁期限超出二十年，超出部分对应的分配方案无效，合同双方应据此重新协商并调整分配。但对于案例一中“超出部分对应的分配方案”如何确定，法院在裁判文书中未予展开。案例三中，权属人向承租人出租土地及地上物，法院认定租赁合同约定的租赁期限超过二十年的部分无效，长期租赁合同虽约定有搬迁补偿权益分配方案（即所有搬迁补偿权益归承租人享有），但承租人仅能按有效期（二十年）占总租赁期限的比例获得相应的搬迁补偿。即案例三中，法院认定租赁期限超过二十年的部分无效后，酌情对当事人约定的搬迁补偿权益分配方案进行了调整。
综合前述案例可以看出，就长期租赁合同中约定的搬迁补偿分配方案是否可作为权属人与承租人之间搬迁补偿权益分配的依据，法院的观点分为两种：一种观点认为，长期租赁合同租赁期限超过二十年部分无效，不影响租赁合同双方约定的搬迁补偿权益分配方案的效力；另一种观点认为，长期租赁合同的效力与搬迁补偿权益分配方案的效力是密不可分的，搬迁补偿权益分配方案并非承租人与权属人之间搬迁补偿权益分配的绝对依据，由于长期租赁合同租赁期限超过二十年部分无效，搬迁补偿权益分配方案也应进行相应调整。
其次，长期租赁合同双方就搬迁补偿权益分配方案无约定的，法院可以对合同进行解释或适用公平原则，确定权属人和承租人搬迁补偿权益分配方案。案例四中，法院适用《合同法》第六十一条[3]规定，结合合同约定以及公平原则，认为按约定租赁期限分配拆迁补偿款，承租人已使用期间的补偿费归出租人所有，剩余期间的补偿费归承租人所有。值得注意的是，尽管案涉合同超过二十年租赁期限的部分无效，但该案中法院未限定承租人仅能享有二十年法定租赁期内对应的搬迁补偿权益。当然，该案事实亦具有个案特殊性，但法院的认定思路对于如何在无约定的情形下确定长期租赁合同双方的搬迁补偿权益分配仍具有一定参考价值。
笔者认为，关于租赁期限超过二十年的土地/房屋租赁合同，法院在承租人与权属人之间分配搬迁补偿权益时，除了考虑双方是否约定有分配方案外，还应结合长期租赁合同的租赁期限、合同订立背景、合同实际履行情况、租金给付情况，以及承租人是否装修、改造租赁标的，承租人是否新建地上建筑物、合同是否约定租期届满后新建建筑物所有权归属等因素进行衡量。
建议
对承租人与权属人而言，建议尽量避免采取直接或间接形式订立租赁期限超过二十年的长期租赁合同。已经订立了该类长期租赁合同的，由于搬迁补偿权益分配方案系法院在审理此类案件中的重要考虑因素，建议合同双方就租赁土地或房屋的搬迁补偿权益分配方案予以明确约定，并尽可能具体到搬迁补助费、临时安置补助费、停工停业补助费、拆迁工作配合奖励金、土地或建筑物的货币补偿款等等，明确约定具体分配比例及计算方式，以避免由于无约定或约定不明增加诉累，影响自身权益的实现。
[1] 《民法典》于2021年1月1日施行，《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）及有关司法解释同日废止。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、第二十条规定，由《民法典》施行前的法律事实引起的纠纷或因民法典施行前履行合同发生争议的，适用《合同法》及《民法典》施行前有关司法解释的规定；法律事实持续至民法典施行后或因民法典施行后履行合同发生争议的，适用《民法典》的相关规定。截至本文撰写之日，最高人民法院尚未发布《民法典》合同编有关司法解释，且《民法典》未对《合同法》有关法定租赁期限的规定进行修改，因此，本文论述存在部分引用《民法典》施行前有关司法解释的情况，特此说明。
[2] 为便于阅读，本文使用“权属人”一词指代国有土地使用权人、集体土地所有权人以及房屋所有权人，亦是土地/房屋租赁合同中的出租人。
[3] 该条对应现行《民法典》第五百一十条规定。
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